안녕하세요, 내 집 마련 연구실 '보금자리 Lab'입니다. 청약 당첨부터 계약, 전매·거주의무, 입주 사전점검까지 달려왔습니다. 이제 잔금 치르고 진짜 '내 집'이 된 순간, 마지막 관문은 세금입니다. 입주지원센터에서 일하다 보면 "취득세 언제까지 내요?", "생애최초 감면 되나요?"라는 질문을 하루에도 몇 번씩 받습니다. 오늘은 입주 후 챙길 취득세와 재산세를 2026년 7월 기준으로 정리하겠습니다.
취득세, 잔금 내고 60일 안에 신고해야 합니다
취득세는 집을 사서 소유권을 얻을 때 딱 한 번 내는 세금입니다. 신축 입주라면 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 취득 시점이 되고, 그날부터 60일 안에 신고·납부까지 끝내야 합니다(유상취득 기준). 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 "등기할 때 내지" 하고 미루면 안 됩니다.
신고는 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에서 하는데, 신축은 보통 잔금 치를 때 법무사가 등기와 함께 대행해 줍니다(위택스). 세율은 1주택 기준 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하는 가격에 따라 1~3%, 9억 초과는 3%입니다.
여기서 많이들 놓치는 게 과세표준입니다. 분양가만이 아니라 발코니 확장이나 시스템에어컨 같은 유상 옵션까지 더한 금액이 기준이 됩니다. 옵션 때문에 6억을 살짝 넘겨 세율이 올라가는 경우도 실제로 봤습니다.
| 우리 집 가격 | 낼 세금(교육세 포함) | 생애최초라면 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 약 550만 원 | 약 350만 원 |
| 6억 원 | 약 660만 원 | 약 460만 원 |
| 7억 원 | 약 1,283만 원 | 약 1,083만 원 |
| 9억 원 | 약 2,970만 원 | 약 2,770만 원 |
※ 전용 85㎡ 이하(농어촌특별세 없음)·지방교육세 포함 기준입니다. 생애최초 감면은 취득세 본세에서 최대 200만 원을 빼주는 방식입니다. 6~9억 구간은 (집값×2÷3억−3)%로, 표에 없는 가격은 위택스 취득세 계산기로 확인하시면 됩니다. 참고로 아파트가 아닌 오피스텔은 취득세가 4.6%로 다르고 생애최초 감면 대상도 아니니 구분하셔야 합니다.
진짜 문제는 다주택입니다
1주택 실수요자는 사실 취득세 부담이 크지 않습니다. 문제는 늘 다주택입니다. 프리미엄 상승을 기대하고 투자 목적으로 분양받았다가 입주할 때까지 기존 물건을 팔지 못하면, 취득세 중과를 그대로 맞습니다.
| 이런 경우 | 취득세(본세) | 1주택과 비교 |
|---|---|---|
| 실수요 1주택 | 약 1,167만 원 | 기준 |
| 2번째 집 | 5,600만 원 | 약 5배 |
| 3번째 집 | 8,400만 원 | 약 7배 |
※ 취득세 본세 기준이며, 중과되면 지방교육세·농어촌특별세도 함께 붙어 실제 부담은 더 큽니다(8%는 실질 약 9%, 12%는 약 13%). 비조정지역은 2주택까지 일반세율, 3주택 8%입니다. 특히 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 다시 조정대상지역으로 묶이면서, 이 지역은 2주택부터 8% 중과 대상이 됐습니다.
다만 이사나 취업으로 일시적 2주택이 된 경우에는 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분하면 일반세율을 적용받습니다. 여기서 분양권도 2020년 8월 이후 취득분은 주택 수에 포함된다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 아직 입주도 안 한 분양권 때문에 다른 집이 중과되는 경우가 생깁니다.
생애최초라면 최대 200만 원 감면, 신청은 직접
생애 처음 집을 사는 분이라면 취득세 감면을 챙기셔야 합니다. 12억 원 이하 주택이면 소득과 관계없이 취득세 본세에서 최대 200만 원까지 깎아주고, 인구감소지역 주택은 300만 원까지 됩니다. 이 감면은 2028년 말까지 연장됐습니다.
중요한 건 감면이 자동으로 되지 않는다는 점입니다. 취득세를 신고할 때 감면 신청서와 주민등록등본, 매매계약서를 같이 내야 합니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하니 미리 확인하십시오.
또 감면받은 뒤에는 취득일부터 3개월 안에 전입해 실제로 살기 시작하고, 이후 3년간 계속 거주해야 합니다. 그 사이 팔거나 세를 주거나 전출하면 감면액을 도로 토해냅니다. 신고 시한을 놓쳐 감면도 못 받고 가산세까지 문 분을 옆에서 본 적이 있어, 이 부분은 꼭 강조하고 싶습니다.
재산세, 6월 1일에 누가 갖고 있었느냐가 전부
취득세가 살 때 한 번 내는 세금이라면, 재산세는 갖고 있는 동안 매년 내는 세금입니다. 핵심은 과세기준일인 6월 1일입니다. 이날 현재 집을 소유한 사람이 그해 재산세를 전부 냅니다. 하루 차이로 부담이 갈리는데, 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해 재산세는 전 소유자가 냅니다. 그래서 매수자라면 잔금일을 6월 초로 잡을 때 이 하루를 협상 카드로 활용할 수 있습니다.
세율은 시가가 아니라 공시가격에 공정시장가액비율(1주택 43~45%)을 곱한 과세표준에 매깁니다. 표준세율은 0.1~0.4%, 1세대 1주택은 0.05~0.35%로 낮춰주는 특례가 있습니다. 예를 들어 공시가격 5억 원(시세 약 7억) 아파트라면 재산세와 부가세목을 합쳐 연 90만~110만 원 정도이고, 7월과 9월에 나눠 냅니다.
고지서에는 재산세 본세 외에 지역자원시설세와 지방교육세가 함께 붙고, 공시가격이 높으면 종합부동산세가 별도로 나옵니다.
등기와 세금, 이렇게 정리하세요
입주장에 가면 법무사들이 여러 세대의 등기를 한꺼번에 맡으려고 현장에 나와 있는 경우가 있습니다. 집단등기는 절차가 간편하고 시간도 아낄 수 있어 저는 나쁘게만 보지 않습니다. 다만 비용은 사업장·건별로 달라 늘 더 싸다고 볼 수는 없으니, 등기 전에 개별 견적을 한두 곳 비교해 보시길 권합니다. 셀프 등기로 보수료를 아끼는 방법도 있지만 처음이라면 쉽지 않습니다.
마지막으로 제 생각을 덧붙이겠습니다. 기존 1주택을 팔면서 새집으로 갈아타는 실수요자에게는 감면이나 혜택을 더 줘야 한다고 봅니다. 실거주 한 채 마련하려는 사람과 프리미엄을 노린 다주택자가 같은 잣대로 묶이는 건 아쉽습니다. 입주 첫해 취득세와 재산세 일정을 미리 달력에 표시해두시고, 생애최초 대상이라면 신고 때 꼭 감면을 함께 신청하시길 바랍니다. 보금자리 Lab의 정보와 공부가 여러분의 내 집 마련의 꿈에 보탬이 되기를 바랍니다.
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저는 입주 현장 실무자이지 세무사가 아닙니다. 이 글은 2026년 7월 기준 정보이며, 세율·감면·기한은 수시로 바뀌고 개별 상황에 따라 다릅니다. 금액이 큰 건은 반드시 위택스·관할 시군구청이나 세무 전문가에게 최종 확인하시기 바랍니다.
참고: 지방세법·지방세특례제한법, 위택스, 행정안전부(2026 지방세제), 찾기쉬운 생활법령정보, 정책브리핑(10.15 대책)