청약에 당첨돼 계약까지 마친 분들을 분양 현장에서 보면 중도금을 냈다는 감각이 거의 없습니다. 통장에서 돈이 나가지 않기 때문입니다. 납부일이 되면 은행이 사업주체(분양하는 회사) 계좌로 돈을 보내고, 계약자는 대출이 실행됐다는 문자 한 통을 받는 것으로 끝납니다. 그런데 그 문자 여섯 통이 쌓이면 계약자 본인 이름으로 된 빚이 3억6,000만원이 됩니다. 보금자리 Lab에서 당첨부터 입주까지 자금 흐름을 다시 계산해 보니, 이건 돈이 적게 드는 구조가 아니라 돈 내는 시점을 뒤로 미루는 구조였습니다.
📌 아래 금액은 특정 단지의 실제 값이 아니라 분양가 6억원·전용 84㎡·중도금 금리 연 4.5%·2029년 12월 입주를 가정하고 발코니 확장·유상옵션은 제외한 예시입니다. 규제 수치는 2026년 7월 기준이라 입주 시점에는 다시 확인하셔야 합니다.
청약 당첨 후 계약금만 내고 나면 3년 동안 통장은 조용합니다
분양가 6억원이면 계약금 10%인 6,000만원을 내고, 중도금 60%는 6,000만원씩 여섯 번, 잔금 30%인 1억8,000만원은 입주할 때 냅니다.
중도금은 계약자가 매번 현금을 구해 오는 돈이 아닙니다. 집단대출로 처리되기 때문입니다. 집단대출은 계약자가 각자 은행을 찾아다니는 대신, 단지 단위로 은행이 대출 협약을 맺어 두는 방식입니다.
문제는 그 여섯 번이 전부 계약자 명의 빚이라는 점입니다. 회차마다 6,000만원씩 늘어 여섯 번이면 중도금 대출 잔액이 3억6,000만원입니다.
계약금 비율은 단지마다 다릅니다. 계약금이 5%이고 그중 1차분만 1,000만원 정액인 공고문도 실제로 있으니, 납부 일정은 일반분양 APT 입주자 모집공고 분석법에서 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
이자후불제, 2,430만원은 입주할 때 한꺼번에 옵니다
이자후불제는 공사 기간의 중도금 대출이자를 사업주체가 먼저 내주고, 입주할 때 계약자에게 한꺼번에 청구하는 방식입니다. 매달 나가는 돈이 없어 부담이 없어 보입니다.
연 4.5% 고정에 6개월 간격 6회로 놓으면 회차마다 이자가 달라집니다.
1회차는 33개월을 써서 가장 크고, 6회차는 3개월이라 가장 작습니다. 여섯 회차를 더한 약 2,430만원이 입주 정산서에 한 줄로 찍힙니다.
금리가 1%p 오르면 약 540만원씩 늘어 5.5%면 약 2,970만원입니다. 2026년 7월 기준 한국은행 기준금리는 2.75%, 2026년 5월 주택담보대출 금리는 연 4.32%였으니 4.5%는 넉넉히 잡은 값이 아닙니다.
"중도금 무이자"라고 적혀 있어도 끝까지 남는 것
무이자는 사업주체가 정해진 기간까지 이자를 부담하는 방식이라 정상 정산되면 후불이자 청구가 없습니다. 다만 금융비용이 없다는 뜻은 아닙니다.
원금은 그대로 남습니다. 이자를 누가 냈든 중도금 3억6,000만원은 입주할 때 갚거나 다른 대출로 넘겨야 합니다.
적용기간도 무한이 아닙니다. 실제 공고문에는 사업주체가 이자를 대신 내는 기간이 "입주지정기간 최초일 전일까지"로 적혀 있습니다. 입주지정기간은 입주가 실제로 가능해진 날부터 통상 60일 이상으로 정해집니다. 그 이후 이자는 계약자가 은행에 직접 냅니다.
같은 공고문에는 보증수수료와 인지대가 계약자 부담이고, 신용 문제로 지정 금융기관 대출이 안 되면 직접 납부해야 하며 대출 불가를 이유로 해제를 주장할 수 없다고도 적혀 있습니다.
가장 무거운 건 해약 조항입니다. 계약자 사정으로 계약이 해제되면 위약금과 별도로 사업주체가 대신 낸 이자 전액을 물어야 합니다. 위약금 기준도 이미 낸 계약금이 아니라 공급대금 총액의 10%가 표준이라, 6억원이면 6,000만원입니다. 계약금 5% 단지에서 3,000만원만 냈어도 위약금은 6,000만원입니다 (출처: 공정거래위원회).
입주할 때 실제로 필요한 돈은 얼마입니까
상담을 하다 보면 입주 때 필요한 돈을 잔금 1억8,000만원으로 아는 분이 대부분입니다. 실제 정산 대상은 중도금 상환 3억6,000만원, 잔금 1억8,000만원, 후불이자 2,430만원, 취득세 600만원, 지방교육세 60만원, 등기·법무비 250만원을 합친 약 5억7,340만원입니다. 집값 6억원 중 지금까지 낸 건 계약금 6,000만원뿐입니다. 남은 5억4,000만원에 이자·세금·등기비 3,340만원이 붙어 5억7,340만원이 됩니다.
다만 이 숫자는 그대로 읽으면 안 됩니다. 이 중 3억6,000만원은 이미 빌려서 사업주체에 들어간 돈이고, 입주할 때 현금으로 갚는 게 아니라 잔금 대출(주택담보대출)로 갈아탑니다. 이걸 대환이라고 합니다. 잔금 대출이 4억2,000만원 나오면 새로 마련할 현금은 약 1억5,340만원입니다. 이 4억2,000만원은 LTV 70%가 적용되는 비규제지역, 또는 규제 시행 전 공고돼 종전 규정을 적용받는 사업장 기준입니다.
끝자리 340이 세 번 다 같은 건 우연이 아닙니다. 후불이자와 세금 660만원, 등기비를 합친 약 3,340만원이 대출과 무관하게 나가는 고정비이기 때문입니다. 입주 자금은 잔금이 아니라 대출 승인액이 결정합니다.
광고 속 34평은 복도·계단 몫까지 더한 공급면적이고, 전용 84㎡는 실제로는 25평대입니다. 세금 기준은 주거전용면적 85㎡ 이하라 전용 84㎡는 그 안에 듭니다.
진짜 위험은 이자가 아니라 3년 뒤 잔금 대출입니다
제가 상담에서 가장 중요하게 본 것도 당첨 가능성이 아니라 입주 시점의 대출 전환 가능성과 현금 보유액이었습니다. 당첨은 출발일 뿐이고, 진짜 계약 능력은 입주할 때 증명됩니다. 중도금 대출이 나왔다고 잔금 대출도 나온다고 볼 수 없습니다. 둘은 서로 다른 심사입니다. 금융위원회는 중도금 대출을 DSR(소득 대비 한 해에 갚아야 할 원금과 이자의 비율) 적용 대상에서 빼두지만, 잔금 대출로 전환되는 순간 규제가 붙습니다 (출처: 금융위원회).
2026년 7월 기준 규제지역이면 무주택자 LTV가 40%입니다. LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 6억원의 40%면 2억4,000만원이라, 최대로 받아도 중도금 3억6,000만원조차 못 갚습니다. 앞 표 두 번째 줄이 이 경우입니다. 심사에는 스트레스 금리 3.0%(실제 금리보다 높게 잡는 방식)가 얹히고, 기준가액도 은행 담보평가액이라 단지·시점에 따라 달라집니다.
규제지역이 아니어도 안심하기 어렵습니다. 비규제지역인 수원 권선구의 한 단지는 은행 한도 소진으로 잔금대출 접수가 반나절 만에 마감됐습니다. 총량 규제는 규제지역 지정과 별개로 움직입니다. 시 전체가 아니라 구 단위로 지정되기도 해서, 2026년 7월 1일부터 적용된 신규 지정도 화성시 전체가 아니라 동탄구였습니다 (출처: 국토교통부). 이전 대책들에서는 입주자모집공고일 기준 경과규정이 있었고, 중도금 대출이 증액 없이 잔금 대출로 전환되면 중도금 대출을 받은 시점의 LTV를 적용할 수 있다는 것이 금융위원회 안내입니다. 해당 여부는 취급 은행과 공고문으로 확인해야 합니다.
이 수치는 전부 2026년 7월 기준이고 13개월 사이 세 번 바뀌었으니, 입주 시점에는 다시 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 생애최초로 6억 아파트를 분양받으면 취득세는 얼마입니까
A. 6억원 이하 주택 취득세는 1%라 600만원입니다. 생애최초라면 최대 200만원 감면이 2028년 12월 31일까지 적용돼 400만원까지 줄어듭니다. 요건은 관할 지자체에서 확인하셔야 합니다.
Q. 중도금 무이자 단지는 계약을 해제해도 손해가 계약금뿐입니까
A. 아닙니다. 표준공급계약서 기준 위약금이 공급대금 총액의 10%이고, 공고문에는 사업주체가 대신 낸 이자 전액을 별도로 지급해야 한다고 적혀 있습니다. 실제 처리는 계약서 원문을 따릅니다.
Q. 분양받은 아파트 취득세는 입주 후 언제까지 내야 합니까
A. 사용검사일(준공일)과 잔금 완납일 중 늦은 날부터 60일 이내 자진신고·납부가 시공사 입주 안내 기준입니다. 단지 입주안내문 일정도 함께 확인하시기 바랍니다.
청약 당첨이 만드는 이 구조는 돈을 줄여 주는 게 아니라 시점을 미뤄 줄 뿐입니다. 오늘 할 수 있는 일은 세 가지입니다.
- 모집공고문에서 네 줄 확인 — 무이자·후불제 적용기간 / 계약금이 정액인지 비율인지 / 위약금 기준 / 대출이 안 될 때 처리
- 내 단지 입주자모집공고일 확인 — 경과규정이 갈리는 기준이고 오늘 바로 확인됩니다
- 현금 계산 — 지금 현금에 입주까지 모을 수 있는 돈을 더해 1억5,340만원(규제지역이면 3억3,340만원)에 닿는지
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※ 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며 전문적인 금융·부동산·세무 조언이 아닙니다. 본문 금액은 분양가 6억원·전용 84㎡·중도금 금리 연 4.5%·2029년 12월 입주를 가정하고 발코니 확장·유상옵션을 제외한 예시이며, LTV·DSR·주택담보대출 한도는 지역과 입주자모집공고일에 따라 달라집니다. 최종 금액은 대출거래내역서·입주정산서 기준입니다. 계약 해제나 부적격 시 계약금 처리도 개별 계약과 사실관계에 따라 다릅니다. 내용은 2026년 7월 기준이므로, 결정 전 해당 단지의 입주자모집공고문·공급계약서 원문과 금융위원회·국토교통부 공식 안내에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.