안녕하세요, 내 집 마련 연구실 '보금자리 Lab'입니다. 청약통장 없이도 새 아파트로 들어가는 길이 둘 있습니다. 바로 분양권과 입주권입니다. 이름이 비슷해 헷갈리지만 취득세·양도세·대출·규제가 완전히 다릅니다. 잘못 고르면 세금이 무거워지거나, 심하면 입주권도 못 받고 현금청산 대상이 되기도 합니다. 오늘은 둘의 차이를 2026년 7월 기준으로 정리하겠습니다.
분양권과 입주권, 어디서 나오는 권리일까
출발점이 다릅니다. 분양권은 청약에 당첨되거나 그 권리를 전매로 사서 얻는 '새 아파트를 공급받을 권리'입니다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 갖는 '새 아파트에 입주할 권리'로, 관리처분계획 인가 시점에 생깁니다. 이때 관리처분인가란 조합원별로 새 아파트와 분담금을 확정하는 단계를 말합니다.
조합원 자격도 다릅니다. 재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 하고, 재개발은 토지와 건물 중 하나만 소유해도 조합원이 됩니다.
| 항목 | 분양권 | 입주권 |
|---|---|---|
| 발생 | 청약 당첨·전매 | 재개발·재건축 조합원(관리처분인가) |
| 취득세 | 완공 시 1~3% | 원조합원 2.8% / 승계 토지 4.6%+완공 2.8% |
| 양도세 | 1년↑ 60% 고정 | 2년↑ 기본세율(6~45%) |
| 1주택 비과세 | 불가 | 원조합원 위주 가능(12억 초과분 과세) |
| 대출 | 중도금대출 | 이주비대출 |
| 초기 자금 | 계약금+중도금(가벼움) | 권리가액+프리미엄+분담금(목돈) |
| 규제 | 전매제한 | 조합원 지위양도 금지(현금청산 위험) |
취득세, 분양권은 완공 때 입주권은 두 번 낼 수도
분양권은 권리를 살 때는 취득세가 없습니다. 아파트가 다 지어져 잔금을 낼 때 주택 취득세(1~3%)를 냅니다.
여기서 함정이 있습니다. 취득세를 내는 시점은 완공 때지만, 다주택 중과(8~12%) 여부는 분양권을 취득한 날, 즉 계약·당첨일의 보유 주택 수로 판정합니다. 그래서 완공 직전에 다른 집을 팔아도 중과를 피하지 못할 수 있습니다.
입주권은 더 복잡합니다. 원래 조합원(원조합원)은 완공 시 새 건물을 원시취득해 2.8%를 냅니다. 원시취득이란 남에게서 넘겨받는 게 아니라 새로 지어 처음으로 취득하는 것입니다. 반면 입주권을 중간에 사서 들어온 승계조합원은, 건물이 철거된 뒤라면 토지분 4.6%를 내고 완공 때 건물분 2.8%를 한 번 더 냅니다. 취득세를 두 단계로 부담하는 셈입니다.
양도세, 입주권만 비과세가 열립니다
세금에서 두 권리가 가장 크게 갈리는 대목이 여기입니다. 분양권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년을 넘겨도 60%입니다. 아무리 오래 쥐고 있어도 세율이 그대로라, 지방소득세까지 더하면 66~77%에 이릅니다. 분양권은 주택이 아니라, 보유 상태에서는 1세대 1주택 비과세도 받지 못합니다.
입주권은 다릅니다. 2년 이상 보유하면 일반 기본세율(6~45%)이 적용되고, 1세대 1주택 비과세도 가능합니다. 다만 이 비과세는 관리처분인가일 현재 원래 살던 집이 이미 비과세 요건(2년 보유, 조정지역이면 2년 거주)을 채운 원조합원에게 주로 열리고, 12억 원까지만 비과세되며 초과분은 과세됩니다. 입주권을 사서 얻은 승계조합원은 비과세가 어렵고, 장기보유특별공제도 준공일부터 계산해 불리합니다.
한 가지 더 짚겠습니다. 2026년 5월부터 조정대상지역 다주택자가 집을 팔 때 양도세 중과가 다시 시작됐습니다. 분양권·입주권 자체가 중과되는 건 아니지만, 이것들이 주택 수에 잡혀 제가 가진 다른 집을 중과 구간으로 밀어올립니다.
대출과 초기 자금, 분양권이 접근하기 쉽습니다
분양권은 계약금 10~20%에 중도금대출을 얹어 시작하니 초기 부담이 비교적 가볍습니다. 솔직히 분양권은 사람들에게 쉽게 다가갈 수 있는 방식이라고 봅니다. 완판 단지든 미분양 단지든, 제가 그 값을 치르고 전매로 사 오면 되니까요.
다만 입지·규모·브랜드가 좋은 단지는 프리미엄이 붙어 매물이 많지 않거나 가격이 터무니없이 오르기도 합니다. 프리미엄(P)이란 분양가에 얹는 웃돈입니다. 반대로 미분양 단지는 마이너스 프리미엄, 이른바 '마피'로 주변 시세만큼 싸게 잡을 수도 있습니다. 요즘 지방은 할인 분양을 많이 해줘서 실수요자에게는 오히려 기회가 되기도 합니다.
입주권은 다릅니다. 조합원 물건을 인수하는 것이라 권리가액에 프리미엄, 분담금까지 상당 부분을 현금으로 감당해야 해 초기 목돈 부담이 큽니다. 대출도 조합의 이주비대출을 받는 구조입니다.
입주권의 진짜 리스크, 분담금과 조합원 자격
입주권을 살 때 제일 조심할 두 가지가 있습니다. 첫째는 추가 분담금입니다. 아무리 좋은 가격에 인수해도 사업이 진행되며 분담금이 얼마나 더 나올지 미리 알기 어렵습니다. 관리처분인가 전이면 분담금은 아직 추정치라 나중에 늘 수 있습니다.
둘째는 조합원 자격입니다. 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가 후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구로 다시 묶이면서, 그 단계에 이른 구역은 이 규제를 받습니다(도시정비법 제39조). 이걸 모르고 금지 구간 물건을 사면 매수자는 조합원 자격을 인정받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 현금청산이란 새 아파트 대신 감정평가액(시세보다 한참 낮은)으로 정산받는 것으로, 얹어 준 프리미엄을 통째로 날릴 수 있습니다.
예외가 있긴 하지만(1세대 1주택으로 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 물건 등) 이는 파는 사람 기준의 엄격한 요건이라 혼자 판단하기 위험합니다. 그래서 저는 입주권만큼은 면밀히 따져야 한다고 봅니다. 계약 전에 조합사무실과 구청에 '지위 양도가 가능한 물건인지'를 반드시 서면으로 확인하십시오. 사업 진행 단계는 정비사업 정보몽땅이나 지자체 클린업시스템에서 조회할 수 있고, 관리처분인가 이후 단계일수록 분담금이 확정돼 상대적으로 안전합니다.
그래서 뭘 골라야 할까
정리하면 이렇습니다.
- 초기 목돈이 넉넉지 않고 셈을 예측하고 싶다면 → 분양권 (특히 지방 미분양 할인·마피 물건은 실수요 기회)
- 목돈이 있고 2~3년 기다릴 수 있으며 시세차익·비과세를 노린다면 → 입주권 (단 원조합원 물건 위주, 승계는 신중)
실거주 1주택자가 재건축·재개발 기간에 잠깐 이사한다면, '대체주택 비과세 특례'로 임시 거주 주택을 비과세받는 길도 있습니다(요건이 까다로우니 반드시 확인). 또 나중에 낸 분담금(청산금)은 취득원가에 더해져 양도세를 줄여주고, 반대로 청산금을 돌려받으면 그 부분은 양도세 대상이 됩니다.
분양권은 누구나 비교적 쉽게 접근할 수 있지만, 입주권은 반드시 면밀히 따져보고 계약하셔야 합니다. 보금자리 Lab의 정보와 공부가 여러분의 내 집 마련의 꿈에 보탬이 되기를 바랍니다.
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이 글은 2026년 7월 기준 정보이며, 개인적인 경험과 의견을 담은 것으로 전문적인 세무·법률 조언이 아닙니다. 세율·규제·조합원 자격은 개정과 개별 사업 단계에 따라 다르므로, 실제 거래 전 반드시 국세청·홈택스·관할 구청·조합·세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
참고: 도시 및 주거환경정비법, 소득세법·지방세법, 국세청, 찾기쉬운 생활법령정보, 정책브리핑(10.15 대책)