전체 글24 아파트 고를 때 진짜 봐야 할 것 분양실무자의 판정 순서 좋은 집은 장점이 많은 집이 아닙니다. 입주하고 나서 감당 못 할 단점이 없는 집입니다. 제가 분양 현장에서 15년 넘게 계약자들을 보며 내린 결론이 이겁니다. 그런데 대부분은 순서를 반대로 잡습니다. 향이 좋다, 층이 높다, 조망이 트였다 — 장점부터 확인하다 보면 마음이 먼저 기울고, 치명적인 단점은 계약서에 도장을 찍은 뒤에 눈에 들어옵니다.부끄러운 얘기지만 저도 그런 적이 있습니다. 향과 고층 조망을 먼저 보고 "이 정도면 괜찮다"라고 판단했다가, 나중에 단지 출입구의 차량 소음과 쓰레기 보관시설 위치를 확인하고 평가를 완전히 뒤집었습니다. 순서를 잘못 잡으면 장점에 먼저 마음을 빼앗깁니다.제가 실제로 쓰는 판정 순서는 교과서와 다릅니다순서는 ① 감당 가능한 총비용 → ② 단지와 동의 위치 → ③.. 2026. 7. 6. 분양권 vs 입주권, 총비용으로 계산해봤습니다 (2026) 프리미엄 5,000만 원만 더 주면 된다는 말을 듣고 자금계획을 세웠다가, 입주 시점에 돈이 모자라 애를 먹는 분들을 실무에서 자주 봅니다. 분양권이든 입주권이든 사람들은 보통 "프리미엄이 얼마냐"부터 묻습니다. 저도 예전엔 프리미엄이 낮으면 싸게, 높으면 비싸게 사는 것이라고 단순하게 생각했습니다. 그런데 제가 직접 숫자를 두들겨 보니, 프리미엄은 시작일 뿐이었습니다. 이 글에서는 분양권과 입주권을 각각 입주까지 드는 총비용으로 계산해 비교하겠습니다. 아래 금액은 특정 단지가 아니라 분석용 가정값(예시)이며, 분양가 6억 원은 요즘 국민평형(전용 84㎡) 시세대를 감안해 잡은 가정값입니다.분양권 총비용은 '분양가+프리미엄'이 아닙니다분양권의 진짜 비용은 분양가에 프리미엄만 얹은 값이 아니라, 발코니 확.. 2026. 7. 5. 몇억짜리 집인데 하자투성이라면 (입주절차, 사전점검, 하자보수) 안녕하세요, 내 집 마련 연구실 '보금자리 Lab'입니다. 청약 당첨부터 계약, 중도금, 전매·거주의무까지 달려왔습니다. 이제 정말 마지막 관문, 입주만 남았습니다. 제가 입주지원센터에서 입주 업무를 하다 보면 이 마지막 단계에서 의외로 많은 분들이 헤맵니다. 오늘은 입주 절차와 사전점검, 하자보수를 현장 경험까지 담아 정리하겠습니다.입주 업무, 입주지원센터와 관리사무소로 나뉩니다입주 절차를 밟는 창구는 크게 둘로 나뉩니다. 입주지원센터는 잔금 납부와 이자 정산(무이자·이자후불제 등), 입주 시 내야 하는 모든 금액 수납, 입주증 발급을 맡습니다. 관리사무소는 키 불출, 즉 카드키 지급 업무를 담당합니다. 용어를 하나 짚으면, 이자후불제란 중도금 대출 이자를 입주 시점에 몰아서 정산하는 방식입니다.여기서.. 2026. 7. 2. 전매제한 실거주의무, 팔지 않으면 끝일까 (규제 3종 총정리) 당첨만 되면 절반은 끝났다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 제가 분양·시행 현장에서 15년 넘게 계약서와 모집공고문을 뜯어보며 확인한 건, 진짜 승부는 계약 이후에 시작된다는 사실이었습니다. 특히 전매제한을 두고 "정해진 기간만 팔지 않으면 되는 규제"로 아는 분이 많은데, 저도 처음엔 그렇게 봤습니다. 하지만 실거주의무, 세금, 명의변경 서류까지 함께 놓고 보면 전매제한은 매도 시점만 늦추는 규제가 아니었습니다. 이 글 하나에 전매제한이 언제 풀리는지(기간), 실거주의무, 분양권 양도세까지 표로 정리하고, 규제 3종을 구분한 뒤 실제 숫자로 손에 얼마가 남는지 직접 계산해 드리겠습니다.📌 먼저 밝혀둡니다. 아래에 나오는 금액·이자율·프리미엄 숫자는 특정 단지의 실제 값이 아니라, 계산 구조를 보여주기 위.. 2026. 7. 2. 청약 당첨 후 필요 현금, 중도금과 이자후불제까지 계산 청약에 당첨돼 계약까지 마친 분들을 분양 현장에서 보면 중도금을 냈다는 감각이 거의 없습니다. 통장에서 돈이 나가지 않기 때문입니다. 납부일이 되면 은행이 사업주체(분양하는 회사) 계좌로 돈을 보내고, 계약자는 대출이 실행됐다는 문자 한 통을 받는 것으로 끝납니다. 그런데 그 문자 여섯 통이 쌓이면 계약자 본인 이름으로 된 빚이 3억6,000만원이 됩니다. 보금자리 Lab에서 당첨부터 입주까지 자금 흐름을 다시 계산해 보니, 이건 돈이 적게 드는 구조가 아니라 돈 내는 시점을 뒤로 미루는 구조였습니다.📌 아래 금액은 특정 단지의 실제 값이 아니라 분양가 6억원·전용 84㎡·중도금 금리 연 4.5%·2029년 12월 입주를 가정하고 발코니 확장·유상옵션은 제외한 예시입니다. 규제 수치는 2026년 7월 .. 2026. 7. 1. 입주자모집공고, 저는 분양가보다 '이 항목'부터 봅니다 모집공고를 받으면 대부분 84㎡ 분양가부터 찾습니다. 계약금 10%가 얼마인지, 중도금 대출은 되는지 말입니다. 그런데 저는 분양 현장을 15년 넘게 지켜보면서, 분양가 숫자보다 먼저 보는 항목이 따로 생겼습니다. 바로 '공급금액 납부일정'과 그 표 아래 깨알같이 붙는 '유의사항'입니다. 분양가는 이 집이 얼마인지를 알려주지만, 납부일정은 제가 이 계약을 끝까지 지킬 수 있는지를 알려주기 때문입니다. 부동산 실무를 직접 계산하며 검토하는 보금자리 Lab의 시선으로, 공고문을 어디서부터 봐야 하는지 정리해 보겠습니다.저는 공고문을 '자격 → 자금 → 조건' 3단계로 읽습니다공고문은 수십 페이지짜리 공식 문서라 앞에서부터 순서대로 읽으면 금방 지칩니다. 그래서 저는 순서대로 읽지 않고, 머릿속에서 세 덩어리.. 2026. 6. 30. 이전 1 2 3 4 다음
