안녕하세요, 내 집 마련 연구실 '보금자리 Lab'입니다. 청약에 당첨되고 계약까지 마치면 곧바로 두 가지 질문이 따라옵니다. "이 분양권, 언제 팔 수 있나요?"와 "꼭 들어가서 살아야 하나요?"입니다. 바로 전매제한과 실거주의무 이야기입니다. 그런데 이 판이 2025년 10월 15일 부동산 대책(이하 10.15 대책)으로 크게 바뀌었습니다. 실무에서 상담을 하다 보면 이 두 가지를 헷갈려 낭패를 보는 분이 정말 많았는데, 최신 기준으로 한 번에 정리하겠습니다.
전매제한, 규제지역이냐 비규제지역이냐로 갈립니다
전매란 소유권이전등기를 마치기 전 단계의 분양권을 제3자에게 파는 것을 말합니다. 이 전매를 일정 기간 막아두는 게 전매제한입니다. 쉽게 말해 산 물건에 '되팔기 금지' 딱지가 한동안 붙는 셈입니다.
핵심은 청약하려는 단지가 규제지역이냐 비규제지역이냐에 따라 갈린다는 점입니다. 제한이 걸리는 곳도, 아예 없는 곳도 있습니다. 2023년 4월 개정으로 기간이 한 차례 크게 완화됐고(개정 전 일부 지역 최장 10년에서 현재 수도권 최장 3년으로), 2026년 7월 현재 지역별 기준은 아래와 같습니다.
| 구분 | 수도권 | 비수도권 |
|---|---|---|
| 분양가상한제·규제지역·투기과열지구 | 3년 | 1년 |
| 과밀억제권역(규제지역 아닌 경우) | 1년 | — |
| 성장관리·자연보전권역, 광역시 도시지역 | 6개월 | 6개월 |
| 그 외 지역 | — | 없음 |
이 표에서 실수요자가 진짜 봐야 할 곳은 딱 한 줄, 청약하려는 단지가 어디에 해당하느냐입니다. 이건 입주자 모집공고와 청약홈에 그대로 적혀 있으니 계약서부터 확인하는 게 순서입니다. 근거는 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한)와 같은 법 시행령 별표3입니다(출처: 찾기쉬운 생활법령정보). 전매제한 기간은 주택 일반공급 기준으로 대개 당첨자 발표일부터 셉니다.
서울 전역이 다시 규제지역, 전매제한이 부활했습니다
여기서 최신 변화를 반드시 짚어야 합니다. 10.15 대책으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남·수원 일부·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등)이 조정대상지역이자 투기과열지구로 다시 지정됐습니다(출처: 대한민국 정책브리핑). 지정된 지역의 신규 분양 단지에는 전매제한이 곧바로 걸립니다.
반대로 지방 비규제지역은 전매제한이 없어, 사업주체(시행사)가 정한 일정 안에서 언제든 전매할 수 있습니다. 참고로 프리미엄(P)이란 분양권을 되팔 때 분양가에 얹는 웃돈을 말합니다.
그런데 전매제한을 6개월처럼 짧게 풀어버리면, 그 기간만이라도 분양권을 쥐고 있어야 하니 계약금과 중도금 같은 초기 자금이 만만치 않게 들어갑니다. 단기 차익을 노린 매물을 걸러 실거주 대기자에게 기회가 돌아간다는 점에서, 저는 수도권만큼은 전매제한이 있는 쪽이 낫다고 봅니다. 물론 급전이 필요한 실수요자에게는 오히려 발목이 될 수 있다는 반론도 타당합니다.
전매제한과 재당첨제한은 다른 제도입니다
전매제한과 재당첨제한을 같은 것으로 아는 분이 특히 많습니다. 전매제한이 '언제부터 팔 수 있나'라면, 재당첨제한은 '다음에 언제 또 당첨될 수 있나'를 막는 별개의 규제입니다. 전매제한이 끝나 분양권을 팔았더라도, 재당첨제한은 그대로 남아 다음 청약을 넣지 못할 수 있습니다.
재당첨제한 기간은 당첨된 주택의 유형·지역에 따라 3년에서 10년까지 차등되는데, 대표적으로 투기과열지구·분양가상한제 주택은 10년, 조정대상지역은 7년입니다. 이걸 모르고 다른 청약을 넣었다가 부적격 처리되는 경우를 실무에서 자주 봅니다.
실거주의무, 상한제 거주의무와 토허구역 2년은 별개
실거주의무는 근거에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 첫째는 분양가상한제 주택의 거주의무입니다. 여기서 분양가상한제란 주변 시세보다 분양가를 일정 수준 이하로 제한해 공급하는 제도로, 저렴하게 받은 대가로 실거주를 요구하는 것입니다. 이 거주의무는 서울 강남·서초·송파·용산 같은 민간택지 상한제 지역뿐 아니라, 수도권 공공분양 같은 공공택지 상한제 주택에도 적용됩니다.
| 택지 구분 | 시세 80% 미만 | 시세 80~100% |
|---|---|---|
| 공공택지 | 5년 | 3년 |
| 민간택지 | 3년 | 2년 |
분양가가 인근 시세의 100% 이상이거나 지방인 경우에는 거주의무가 없습니다. 특히 2024년 2월 개정으로 최초 입주가능일부터 3년 안에만 들어가 살기 시작하면 되도록 개시 시점이 유예됐습니다. 그래서 잔금이 부족하면 순서가 이렇게 됩니다. ①입주 시점에 전세를 놓아 그 보증금으로 잔금을 치르고, ②유예된 3년 안에 세입자 만기가 되면 본인이 입주해, ③그때부터 정해진 거주의무 기간을 채우는 흐름입니다. 다만 유예된 것은 시작 시점일 뿐, 거주의무 기간 자체(최대 5년)는 그대로 채워야 합니다(출처: 찾기쉬운 생활법령정보).
둘째는 토지거래허가구역(토허구역)의 실거주의무입니다. 토허구역이란 집을 사려면 구청의 허가를 먼저 받아야 하는 지역을 말합니다. 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토허구역으로 묶이면서, 2025년 10월 20일 이후 계약분은 취득 후 2년간 실거주해야 합니다. 강남 4구처럼 상한제와 토허구역이 겹치는 곳은 두 의무가 함께 걸릴 수 있으니, 해당 단지에 어느 것이 적용되는지 청약홈 공고와 지자체 고시로 반드시 확인하시길 바랍니다.
팔 때 세금과 명의변경, 서류에서 자주 막힙니다
전매가 가능해졌다고 곧장 이득인 건 아닙니다. 분양권 양도소득세율이 상당히 높기 때문입니다. 분양권은 지역 규제와 관계없이 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%가 적용되고, 지방소득세까지 더하면 각각 77%, 66%에 이릅니다. 주택과 달리 오래 보유해도 세율이 낮아지거나 장기보유특별공제를 받지 못해, 사실상 66%가 하한인 셈입니다. 프리미엄 상당액이 세금으로 나갈 수 있다는 뜻입니다.
절차는 대략 이렇게 흘러갑니다.
- 매매계약 체결 후 30일 이내 부동산 실거래 신고
- 시행사에서 명의변경(권리의무승계) 처리, 분양계약서에 시행사 날인
- 중도금대출이 있으면 매수인의 소득·신용으로 승계 재심사
- 이후 양도소득세 신고·납부
그런데 실무에서 명의변경을 처리하다 보면, 정작 서류에서 막히는 분이 참 많았습니다. 전매라고 다 같은 게 아니라 매매계약, 증여, 교환처럼 유형이 나뉘고, 유형마다 필요한 서류가 다르기 때문입니다. 이걸 모르고 서류를 빠뜨린 채 오시는 경우가 잦았습니다.
특히 매도인은 반드시 본인이 와야 합니다. 매수인은 대리인을 세울 수 있지만 파는 쪽은 본인 확인이 원칙인데, 정작 매도인 본인이 오지 않아 발길을 돌리는 분도 있었습니다. 증여는 대개 가족끼리 셀프로 서류를 준비하시는데, 사업주체에 문의하면 상세히 안내해 주는데도 증여계약서 검인을 빠뜨리고 오시는 경우가 유독 많았습니다. 매매계약은 공인중개사가 끼어 있어 서류 문제가 적은 편이지만, 계약서만 써 놓고 나머지를 셀프로 처리하다 서류를 놓치는 분도 있었습니다.
여기에 중도금대출 승계가 매수인 심사에서 막히면 매도인이 대출을 갚거나 거래 자체가 무산될 수 있습니다. 마지막 단계에서 이걸로 어그러지는 경우를 여러 번 봤습니다.
어기면 형사처벌에 LH 환매까지
가볍게 볼 규제가 아닙니다. 전매제한을 어기면 주택법 제101조에 따라 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금에 처하고, 불법으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배 이하 벌금이 매겨집니다. 여기에 분양가상한제 주택은 LH가 우선 매입해 갑니다.
실거주의무를 어기고 거주한 것처럼 속이면 제104조에 따라 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금에 처합니다. 이때 LH가 사들이는 가격은 분양가에 은행 정기예금 이자를 더한 수준이라, 시세차익은커녕 물가상승분도 못 건집니다. 다만 근무·취학·질병·해외체류처럼 부득이한 사유는 예외로 인정되며, 이런 사유는 LH나 사업주체에 신청해 확인받아야 합니다.
지금은 규제지역 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 조여지는 등 대출 문턱까지 높아져, 사려는 사람의 자금 조달이 빡빡해진 탓에 거래 자체가 크게 잠긴 상황입니다. 그래도 규제는 시장이 다시 돌 때 반드시 발목을 잡으니, 실거주자든 투자자든 미리 알아두는 게 안전합니다.
정리하면, 전매제한과 실거주의무는 여러분의 단지가 어느 지역, 어떤 유형이냐를 확인하는 데서 시작합니다. 특히 2025년 10월 이후로는 서울 전역이 다시 규제지역이 됐으니, 계약서와 입주자 모집공고에 적힌 조항부터 꼭 짚어보시길 바랍니다. 보금자리 Lab의 정보와 공부가 여러분의 내 집 마련의 꿈에 보탬이 되기를 바랍니다.
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이 글은 2026년 7월 기준 정보이며, 개인적인 경험과 의견을 담은 것으로 전문적인 법률·투자·세무 조언이 아닙니다. 전매·거주의무·세율·처벌 규정은 개정이 잦고 단지별 입주자 모집공고와 계약 조건이 우선하므로, 실제 거래 전 반드시 청약홈·국세청·관할 지자체나 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
참고: 대한민국 정책브리핑(2025.10.15 대책), 찾기쉬운 생활법령정보(전매제한·거주의무), 국토교통부·LH청약플러스, 주택법 제64조·제57조의2·제101조·제104조