당첨만 되면 절반은 끝났다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 제가 분양·시행 현장에서 15년 넘게 계약서와 모집공고문을 뜯어보며 확인한 건, 진짜 승부는 계약 이후에 시작된다는 사실이었습니다. 특히 전매제한을 두고 "정해진 기간만 팔지 않으면 되는 규제"로 아는 분이 많은데, 저도 처음엔 그렇게 봤습니다. 하지만 실거주의무, 세금, 명의변경 서류까지 함께 놓고 보면 전매제한은 매도 시점만 늦추는 규제가 아니었습니다. 이 글 하나에 전매제한이 언제 풀리는지(기간), 실거주의무, 분양권 양도세까지 표로 정리하고, 규제 3종을 구분한 뒤 실제 숫자로 손에 얼마가 남는지 직접 계산해 드리겠습니다.
📌 먼저 밝혀둡니다. 아래에 나오는 금액·이자율·프리미엄 숫자는 특정 단지의 실제 값이 아니라, 계산 구조를 보여주기 위한 가정값입니다(계산 기준일 2026-07-18). 실제 세금·매입금액은 개별 단지의 모집공고문·계약 조건에 따라 달라집니다.
전매제한·재당첨제한·거주의무는 서로 다른 제도입니다
가장 먼저 짚을 것은, 흔히 한 덩어리로 묶어서 말하는 이 세 가지가 사실은 근거도 기간도 제재도 전부 다른 별개의 제도라는 점입니다. 전매제한은 정해진 기간 동안 분양권이나 주택을 되파는 행위를 막는 규제입니다. 재당첨 제한은 한 번 당첨된 이력이 있으면 정해진 기간 동안 규제지역 등에서 다시 당첨될 수 없게 하는 규제입니다. 그리고 거주의무(실거주의무)는 분양받은 그 집에 일정 기간 실제로 살아야 하는 의무입니다.
이 셋을 하나로 뭉뚱그리면 판단이 어긋납니다. 예를 들어 "전매가 풀렸다"는 말은 되팔 수 있다는 뜻일 뿐, 거주의무나 재당첨 제한과는 별개입니다. 제가 상담을 받아본 계약자분들이 가장 많이 헷갈려하는 지점이 바로 여기였습니다.
표를 한 문장으로 정리하면, 전매제한은 '언제 팔 수 있나', 재당첨 제한은 '다시 청약할 수 있나', 거주의무는 '내가 들어가 살아야 하나'를 각각 따지는 서로 다른 잣대입니다. 세 가지를 한꺼번에 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
실거주의무를 못 지키면 LH가 얼마에 사갈까
거주의무가 붙은 집에 들어가 살지 못하고, 뒤에서 설명할 예외 사유도 인정받지 못하면 LH 등에 매입을 신청해야 하는 상황이 옵니다. 이때 매입금액이 어떻게 정해지는지가 핵심인데, 결론부터 말씀드리면 시세가 아니라 내가 낸 입주금(계약금·중도금·잔금으로 실제 납부한 분양대금)에 정기예금 이자만 얹은 금액입니다. 정확히는 납부한 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율로 계산한 이자를 더한 값입니다(주택법 제57조의 2 제8항, 출처: 국가법령정보센터 주택법).
조건을 하나씩 넣어 계산해 보겠습니다. 입주금 6억 원, 이자율 연 3%, 기간 1년, 그리고 매입 당시 예상 시장가를 8억 5,000만 원이라고 가정하겠습니다.
결국 8억 5,000만 원짜리 집을 6억 1,800만 원에 매입당하는 구조라 시장 상승분 2억 3,200만 원은 손에 쥐지 못합니다. 흔히 "실거주의무 위반하면 시세차익 0원"이라고 하지만 그건 부정확합니다. 정기예금 이자만큼은 받으니까요. 다만 취득세·옵션비·대출이자까지 이미 썼다면 순수익은 더 낮아지거나 손실이 될 수 있습니다. 저는 이 대목에서, 실거주의무 위반의 진짜 무게는 과태료가 아니라 이미 발생한 시세차익을 회수하지 못하는 구조라는 점을 늘 먼저 설명합니다.
한 가지 더 짚겠습니다. 2024년 개정으로 LH는 매입비용이 인근 주택 매매가격보다 높으면 매입을 거부할 수 있게 됐습니다(출처: 국가법령정보센터 주택법 시행령). 그러니 "안 되면 LH가 사주겠지"라고 안전판처럼 생각하면 안 됩니다.
형벌 부분은 정확히 구분해야 합니다. 단순히 못 들어가 사는 것 자체는 형벌이 아니라 LH 매입 신청으로 이어지는 문제입니다. 반면 거주의무기간에 실제로는 살지 않으면서 거주한 것처럼 속이면(거짓 전입·거주 신고 등) 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다. 어느 쪽이든 경제적 손실이 형사처벌보다 먼저, 그리고 더 크게 옵니다.
그렇다면 사정이 생겨 못 들어가는 경우는 어떻게 될까요. 근무·생업·취학·질병 치료를 위한 해외 체류처럼 부득이한 사유가 있으면, 세대원 구성 등 요건에 따라 거주의무의 예외로 인정될 수 있습니다(주택법 시행령 제60조의 2). 다만 스스로 판단하면 안 되고 반드시 LH 등 사업주체의 확인을 받아야 합니다. 인정되는 구체 사유·기간은 상황마다 다르니, 미리 사업주체와 공식 안내에서 확인하시길 권합니다.
그리고 이 거주의무 자체도 하나가 아닙니다. 성격이 다른 세 종류가 한 집에 겹쳐 붙을 수 있습니다.
정리하면 분양가상한제 거주의무, 토지거래허가 실거주의무, 대출 전입조건은 근거법도 기간도 제재도 다릅니다. 같은 집이 세 가지에 동시에 걸릴 수 있어 각각 확인해야 합니다. 특히 토지거래허가로 산 집의 2년 실거주는 지자체가 전입세대 열람·실태조사로 점검하는데, 실거주를 계속 미루면 이행강제금(의무를 지킬 때까지 반복해 물리는 돈)이 매년 부과될 수 있습니다. 참고로 개별 단지의 정확한 거주의무기간은 분양가와 인근 시세 비율에 따라 달라지므로, 결국 그 단지의 모집공고문에서 확정해야 합니다(뒤 '함께 보면 좋은 글'의 모집공고 분석법 참고).
10·15 대책, 규제지역 지정만 보고 판단하면 안 됩니다
2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 규제지역과 토지거래허가구역으로 한꺼번에 지정됐습니다(출처: 정책브리핑). 경기 12곳은 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남입니다. 규제지역 효력은 10월 16일부터, 토지거래허가구역 효력은 공고 5일 뒤인 10월 20일부터였습니다.
여기서 현장이 가장 크게 혼란스러워한 지점이 있습니다. "지역이 규제로 묶였으니 기존 계약자도 전매제한과 실거주의무가 새로 다 생긴다"고 단정한 것입니다. 그런데 실제 적용은 그렇게 단순하지 않습니다. 전매제한은 지정 공고일부터 적용되지만, 지정 당시 이미 분양권을 보유한 당첨자나 매수자는 1회에 한해 전매가 허용됐습니다. 청약 자격 강화(1순위 자격 강화, 가점제 확대, 재당첨 제한 등)는 지정 공고일 이후 입주자모집승인(사업주체가 분양을 위해 지자체에 모집 절차를 승인받으려 서류를 내는 것)을 신청한 단지부터 적용됐습니다. 토지거래허가구역의 2년 실거주의무는 10월 20일 계약분부터였습니다.
이 신청일 하루 차이로 같은 지역 옆 단지인데도 전매기간과 청약조건이 갈립니다.
그러면 전매제한은 대체 언제 풀릴까요. 지역 구분에 따라 기본 기간이 다릅니다. 2023년 개정으로 최장 10년에서 크게 단축돼, 지금은 아래 표가 기본값입니다.
표를 정리하면, 수도권 규제지역·분양가상한제 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월이 기본이고, 비수도권은 별도입니다. 다만 이는 지역 구분의 기본값일 뿐이라, 실제 우리 단지에 적용되는 개월 수는 반드시 그 단지의 입주자모집공고문에서 확정해야 합니다. 제가 실무에서 계약자분께 "규제지역 지정일만 보지 마시고 모집공고일·당첨일·입주자모집승인 신청일·분양가상한제 적용 여부·토지거래허가 대상 여부를 따로따로 확인하셔야 한다"라고 반복해 말하는 이유가 이것입니다.
솔직히 저는 투기를 억제하겠다는 취지 자체엔 동의합니다. 다만 이렇게 적용 기준을 여러 갈래로 쪼개 놓고, 그 해석을 계약자 개인이 알아서 찾아 맞추게 만드는 방식은 지나치게 복잡하다고 봅니다. 전문가도 날짜 하나로 결론이 뒤집히는데, 일반 계약자가 이걸 스스로 판단하기는 쉽지 않습니다.
불법전매, 프리미엄만 돌려주면 끝일까
전매제한 기간에 몰래 팔았다가 걸리면 프리미엄만 반환하고 끝난다고 여기는 경우가 있는데, 그렇지 않습니다. 실제 사례로 짚어보겠습니다. 2026년 5월 서울시 민생사법경찰국이 발표한 24억 원대 아파트 부정청약·불법전매 사건입니다(출처: 서울경제).
이 사건의 핵심 위법은 다자녀 특별공급 부정청약이었습니다. 청약통장 소유자가 대가를 받고 공인인증서와 비밀번호를 브로커에게 넘겨 당첨을 만들어 냈고, 여기에 분양권 불법전매가 결합됐습니다. 그리고 전매제한이 풀린 뒤 프리미엄이 급등하면서 관련자들 사이에 추가 보상을 둘러싼 분쟁이 생겼고, 그 과정에서 전모가 드러났습니다. 서울시는 관련자 5명을 검찰에 송치했습니다. 다만 이는 아직 송치 단계이며, 유죄나 처벌이 확정된 것은 아니라는 점을 분명히 해둡니다.
법정형을 정리하면 이렇습니다. 청약통장 양도·양수·알선이나 분양권 불법전매·알선은 주택법상 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 대상입니다. 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배 이하까지 벌금이 매겨질 수 있습니다. 브로커나 알선자도 함께 처벌됩니다. 여기에 최장 10년 범위에서 청약(입주자격)이 제한될 수 있고, 공급계약 취소와 주택 환수로 이어질 수도 있습니다.
다만 한 가지 균형을 잡아야 합니다. 적발됐다고 해서 모든 관련 계약이 자동으로 취소되는 것은 아닙니다. 공급질서 교란행위가 있어도, 그 사실을 알지 못하고 주택을 취득한 선의의 매수인이 자신이 무관함을 소명하면 공급계약을 취소할 수 없습니다. 그래서 "적발 즉시 형사처벌과 계약취소가 확정된다"기보다는, "형사처벌 대상이 되고, 계약취소·주택환수로까지 이어질 수 있다"가 정확한 표현입니다.
프리미엄 1억 분양권, 실제 손에 남는 돈
합법적으로 팔 수 있게 됐다고 해도 그다음 관문이 세금입니다. 분양권 양도소득세는 일반 주택과 다릅니다. 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60% 단일세율이 적용됩니다. 여기서 단일세율이란 아무리 오래 보유해도 세율이 더 내려가지 않는다는 뜻으로, 장기보유특별공제(오래 보유할수록 세금을 깎아주는 공제)도 분양권에는 적용되지 않습니다. 조정대상지역인지 여부와도 무관합니다(출처: 국세청).
프리미엄 1억 원, 필요경비 200만 원, 기본공제 250만 원으로 가정해 계산해 보겠습니다. 필요경비에는 발코니 확장비, 유상 옵션, 중개수수료, 취득 관련 부대비용 등이 포함될 수 있어, 영수증 같은 증빙을 갖추면 과세표준을 줄이는 데 도움이 됩니다. 여기서 과세표준이란 세금을 매기는 기준 금액으로, 프리미엄 전체가 아니라 필요경비와 기본공제를 뺀 나머지입니다. 과세표준은 1억 − 200만 − 250만 = 9,550만 원입니다. 여기에 양도소득세액의 10%가 지방소득세로 따로 붙습니다.
정리하면 세후 프리미엄은 1억에서 필요경비 200만 원과 총세금을 뺀 금액입니다. 1년 미만에 팔면 손에 남는 건 2,446.5만 원, 1년 이상 보유하면 3,497만 원입니다. 흔히 "실효세율 77%, 66%"라고 부르지만, 그 세율은 프리미엄 전액이 아니라 과세표준에 적용된다는 점을 정확히 봐야 합니다. 현장에서는 "프리미엄 1억 붙었다"는 말만 크게 들립니다. 그런데 제가 계약자분과 세금까지 계산해 보면, 실제 손에 쥐는 금액은 훨씬 작아집니다. 그래서 저는 매도 판단은 프리미엄 액수가 아니라 세후 금액으로 하시라고 말씀드립니다.
배우자 공동명의, 단순 이름 추가가 아닙니다
전매제한 기간에 배우자를 공동명의로 넣는 것을 그냥 이름 한 줄 추가하는 정도로 여기는 분이 많습니다. 그런데 분양권 일부 지분을 배우자에게 증여해 공동명의로 바꾸는 것도 권리변동이라, 전매에 해당할 수 있습니다. 즉 전매제한 기간 중이라면 원칙적으로 LH나 사업주체의 동의가 필요합니다. 시행사가 명의변경을 받아준다는 말만 믿고 먼저 증여계약서부터 쓰면 안 됩니다.
실제 사례로 따져보겠습니다. 기납부액 6,000만 원, 증여일 프리미엄 1억 원이라 분양권 평가액이 1억 6,000만 원이고, 배우자에게 지분 50%를 증여한다고 가정하겠습니다.
핵심은 이렇습니다. 배우자 증여재산공제는 10년 합산 6억 원까지라, 최근 10년간 배우자에게 증여한 게 없다면 증여가액 8,000만 원은 공제 범위 안이라 증여세 과세표준이 0원이 될 수 있습니다. 하지만 공동명의라고 무조건 세금이 0이 되는 것은 아닙니다. 최근 10년간 배우자 증여액은 합산되고, 분양권은 프리미엄을 포함한 증여일 현재 시가로 평가합니다.
특히 주의할 것이 부담부증여입니다. 여기서 부담부증여란 배우자가 중도금 대출 같은 채무까지 함께 떠안는 방식의 증여를 말합니다. 이 경우 채무 인수분만큼은 증여자가 유상으로 넘긴 것으로 봐서, 증여자에게 양도소득세가 생길 수 있습니다. 배우자가 받은 지분을 단기간에 되팔면 그 지분의 보유기간과 취득가액도 따로 따져야 합니다. 준비서류도 전매 동의신청서, 분양계약서 원본, 지분증여계약서, 명의변경 신청서, 가족관계·혼인관계증명서, 채무인수 동의서류 등 여러 가지가 필요하고, LH·시행사·대출은행의 조건을 동시에 충족해야 합니다.
결론 — 프리미엄보다 먼저 계산하는 세 가지
전매제한은 "몇 년간 팔지 못한다"는 한 줄짜리 규제가 아니었습니다. 실거주의무를 못 지키면 시장 상승분을 회수하지 못하고, 불법전매는 형사처벌에 계약취소·환수까지 이어질 수 있으며, 합법 전매라도 60~70% 세율로 차익 대부분이 세금으로 빠집니다. 배우자 공동명의조차 동의 절차와 증여세 검토가 필요합니다.
제가 이 일을 하면서 가장 비판적으로 보게 된 건 규제의 존재 자체가 아니라, 그 복잡한 적용 방식입니다. 계약자 한 사람이 규제지역 지정일, 입주자모집승인 신청일, 당첨일, 전매 가능일, 거주의무, 명의변경 동의, 세금까지 한꺼번에 확인해야 합니다. 그래서 저는 프리미엄이 얼마 붙었나를 따지기 전에, 늘 세 가지부터 계산합니다.
📌 프리미엄보다 먼저 계산하는 세 가지
- ① 오늘 합법적으로 명의변경이 가능한가? (전매 가능일·동의 여부)
- ② 세금 내고 실제로 얼마 남는가? (세후 금액)
- ③ 입주 못 할 경우 LH 매입금액은 얼마인가? (입주금 + 정기예금 이자)
전매제한에서 가장 위험한 건 집값 하락이 아닙니다. 규정을 잘못 이해해서, 이미 발생한 시세차익과 계약 자체를 함께 잃는 것입니다. 오늘 세 가지 질문부터 종이에 적어보시길 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 전매제한이 풀리면 거주의무도 같이 끝나나요?
A. 아닙니다. 전매제한과 거주의무는 근거·기간이 다른 별개 제도라, 전매가 가능해져도 거주의무는 그대로 남아 있을 수 있습니다.
Q. 실거주의무 위반하면 시세차익이 정말 0원인가요?
A. 완전히 0원은 아닙니다. 입주금에 정기예금 이자는 얹어 받습니다. 다만 시장 상승분은 회수하지 못하는 구조입니다.
Q. 규제지역으로 지정되면 기존 계약자도 전매가 다시 막히나요?
A. 지정 당시 이미 분양권을 보유했다면 1회에 한해 전매가 허용됐습니다. 지역·시점마다 다르니 개별 확인이 필요합니다.
Q. 배우자 공동명의로 바꾸면 세금이 안 나오나요?
A. 배우자공제 6억 내라면 증여세는 0원이 될 수 있지만, 채무를 함께 넘기는 부담부증여라면 양도세가 별도로 생길 수 있습니다.
Q. 우리 단지 거주의무기간은 어디서 확인하나요?
A. 분양가와 인근 시세 비율에 따라 달라지므로, 해당 단지의 입주자모집공고문에서 최종 확인하는 것이 정확합니다.
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※ 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산·세무·법률 조언이 아닙니다. 본문의 금액·이자율·프리미엄은 계산 구조를 보여주기 위한 가정값(계산 기준일 2026년 7월 18일)이며, 실제 세금·매입금액·적용 기준은 개별 단지의 모집공고문과 계약 조건에 따라 달라집니다. 정책·세율·자격은 변경될 수 있으니, 결정 전 국가법령정보센터·국세청·해당 사업주체(LH 등) 공식 안내에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.