"내 명의로 된 집이 한 채도 없으니, 나는 당연히 무주택자다." 청약에서 가장 위험한 문장입니다. 청약은 지금 사는 집만 보지 않습니다. 본인과 배우자의 과거 주택 소유 이력, 분양권, 주택의 공유지분(한 채를 여러 명이 나눠 가진 지분), 부모와의 세대 구성, 심지어 청약통장의 종류까지 함께 봅니다.
제가 실무에서 자격을 하나씩 따져보면, 일반인이 생각하는 '집'과 제도가 판단하는 '주택 소유'는 자주 어긋납니다. 청약은 신청서를 잘 쓰는 일이 아니라, 자격시험을 통과하는 일에 가깝습니다. 이 글에서 무주택 세대 범위 → 1순위 세대주 요건 → 청약가점 계산 → 통장 함정 → 예치금까지, 청약 1순위 자격의 전 과정을 하나씩 통과·탈락시켜 보겠습니다.
청약에서 '무주택 세대'는 어디까지인가
가장 먼저 정리할 것은 '누구까지가 내 청약 세대인가'입니다. 이걸 잘못 잡으면 그 뒤 계산이 전부 무너집니다.
핵심은 배우자입니다. 배우자는 주민등록상 세대를 분리해 주소를 따로 두어도, 청약에서는 언제나 같은 세대 범위로 봅니다. 이걸 분리배우자(주소는 분리됐지만 청약에서는 같은 세대로 확인되는 배우자)라고 합니다. 그래서 배우자가 가진 주택·분양권은 물론, 배우자가 과거에 소유했다 판 이력까지 전부 제 청약에 반영됩니다.
부모(직계존속)는 조건이 갈립니다. 신청자 또는 분리배우자와 주민등록표상 같은 세대에 있으면 세대구성원에 포함되고, 양쪽 모두에서 분리돼 있으면 일반적으로 제외될 수 있습니다. 미혼 자녀는 신청자·배우자와 같은 세대면 포함됩니다(혼인한 자녀는 별도 세대).
그리고 무주택 판정의 원칙은 주택공급에 관한 규칙 제53조입니다. 주택이나 분양권 등을 소유하거나, 그 공유지분을 가지면 원칙적으로 "주택을 소유한 것으로 본다"입니다. 지분이 1%여도 소유입니다. 다만 조문에는 소유해도 무주택으로 보는 예외가 여러 갈래 있는데(상속 지분·소형 저가주택·만 60세 이상 부모 소유 등), 이건 뒤에서 하나씩 풀겠습니다.
세대주 자격이 가점보다 먼저다 — 1순위의 문
가점을 계산하기 전에 넘어야 할 문이 있습니다. 바로 1순위 신청 자격입니다. 여기서 세대주 요건이 걸립니다.
투기과열지구·청약과열지역(조정대상지역) 안의 민영주택은 원칙적으로 공고일 현재 무주택 세대주여야 1순위가 됩니다. 여기에 청약통장 가입 24개월(2년) 경과, 과거 5년 내 당첨된 세대가 아닐 것, 세대의 주택 수 요건까지 함께 봅니다. 반면 비규제지역 민영주택은 세대원도 통장 가입기간(수도권 12개월·그 밖 6개월)과 예치금만 채우면 1순위가 가능합니다.
여기서 자주 놓치는 함정이 있습니다. 가점이 50점을 넘어도, 공고일에 제가 '세대원' 신분이면 세대주만 1순위인 단지에서는 그 점수를 아예 쓰지 못합니다. 자격 통과가 먼저이고, 가점은 그다음입니다.
한 가지 더 구분해 둘 게 있습니다. 방금 나온 1순위용 통장 가입기간(규제 24개월 등)과, 뒤에서 계산할 가점용 통장 가입기간(6개월~15년, 1~17점)은 이름은 비슷해도 완전히 다른 잣대입니다. 하나는 신청 자격의 문턱이고, 다른 하나는 순위를 매기는 점수입니다. 이걸 섞으면 계산이 엉킵니다.
참고로 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다 (출처: 대한민국 정책브리핑). 규제지역이 되면 세대주 요건·통장기간·가점제 비중이 한꺼번에 강화되므로, "내가 청약할 단지가 규제지역인가"부터 확인하시는 게 순서입니다.
청약가점 84점, 내 점수 직접 계산해보기
청약가점은 세 항목의 합으로 최대 84점입니다. 무주택기간(최대 32점) + 부양가족수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점)입니다. 제가 자주 쓰는 가정 사례로 직접 두들겨 보겠습니다.
사례: 만 40세, 혼인신고 2019년 11월, 6세 미혼 자녀 1명, 통장 가입 2009년 4월, 예치금 600만원, 만 30세 이후 본인·배우자 계속 무주택으로 가정합니다.
① 무주택기간 — 22점
무주택기간은 원칙적으로 만 30세부터 셉니다. 단 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 이 사례는 혼인(2019.11)이 만 30세 이후이므로 만 30세가 되는 날(2016.7.18)부터 계산합니다. 2016.7.18~2026.7.18이면 10년, 즉 '10년 이상~11년 미만'이라 22점입니다.
여기서 반전이 두 가지 있습니다. 하나, 만 30세 이후에 결혼했다면 무주택기간은 혼인일이 아니라 만 30세부터 셉니다. 둘, 중간에 본인이나 배우자가 집을 소유한 적이 있다면, 판 다음 날부터 다시 0으로 리셋되는 게 아니라 '가장 최근에 무주택이 된 날'부터 재계산합니다. 예컨대 2022년 7월에 처분해 무주택이 됐다면 약 4년, 즉 '4년 이상~5년 미만'이라 22점이 아니라 10점입니다. 본인 명의가 한 번도 없었더라도 배우자의 과거 소유 이력은 반드시 확인해야 합니다.
② 부양가족수 — 15점
부양가족은 본인을 뺀 수로 셉니다. 이 사례는 배우자 1명 + 6세 미혼 자녀 1명 = 2명이라 15점입니다. 미취학 자녀라고 점수가 없는 게 아니고, 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 포함됩니다.
③ 청약통장 가입기간 — 17점
통장은 2009년 4월 가입이니 2026년 7월까지 약 17년 3개월, '15년 이상'이라 최고점인 17점입니다.
세 항목을 더하면 22 + 15 + 17 = 54점입니다 (출처: HUG 주택도시보증공사 주택청약도우미, 하나은행 청약가점제 안내). 참고로 민영 일반공급에서는 배우자 통장 가입기간의 50%(최대 3점)를 본인 점수에 합산할 수 있지만, 이 사례는 이미 통장이 17점 만점이라 더 오르지 않습니다.
통장의 함정 — 같은 통장이 17점도 3점도 된다
앞의 54점에는 큰 전제가 숨어 있습니다. 2009년 4월에 만든 통장이 '민영 청약에 통장기간을 그대로 인정받는 통장'이라는 전제입니다. 그런데 여기서 계산이 절반 가까이 무너질 수 있습니다.
주택청약종합저축(공공·민영 모두 청약되는 만능 통장)은 2009년 5월 6일에 나왔습니다. 그러니 2009년 4월 가입이라면 종합저축이 아니라 청약저축·청약예금·청약부금 중 하나일 가능성이 있습니다 (출처: KB의 생각 — 청약통장 전환 안내(국토부 자료 인용)). 통장 종류에 따라 결과가 이렇게 갈립니다.
문제는 청약저축입니다. 청약저축은 원래 국민주택(공공)용이라, 민영에 청약하려면 주택청약종합저축으로 전환해야 합니다(2024.10.1~2026.9.30 한시 전환 가능). 그런데 이때 새로 청약이 가능해진 민영주택의 통장 가입기간은 최초 가입일이 아니라 전환개설일(전환신규일, 통장을 갈아탄 날)부터 계산합니다.
이 사례에 대입하면, 2009년 4월 청약저축을 2024년 10월에 종합저축으로 전환했다고 할 때, 민영 가점의 통장 가입기간은 2024.10~2026.7로 약 1년 9개월입니다. '1년 이상~2년 미만'이라 17점이 아니라 3점입니다. 그러면 전체 점수가 22 + 15 + 3 = 40점으로 내려앉습니다. 17점이 3점이 되면서 54점이 40점이 된 겁니다.
이 가정 사례에서 통장 종류는 확인되지 않은 값입니다. 그래서 결론은 하나입니다. "2009년부터 통장이 있었다"는 사실만 믿고 통장기간을 17점으로 넣으면 부적격 위험이 큽니다. 통장에 든 잔액 600만원보다, 어떤 종류의 통장인지·언제 전환했는지·어느 유형(공공/민영)에 청약하는지가 점수를 좌우합니다. 본인 통장의 종류와 전환일은 청약홈에서 반드시 직접 확인하시기 바랍니다
예치금 600만원은 가점이 아니라 '면적'을 정한다
예치금(청약통장에 미리 넣어 둔 금액)은 가점에 전혀 영향을 주지 않습니다. 예치금이 정하는 것은 순위가 아니라 '청약할 수 있는 주택 면적'입니다. 이걸 가점과 헷갈리면 안 됩니다.
한 가지 더 중요한 기준이 있습니다. 예치금 판단의 지역은 청약하려는 아파트가 있는 곳이 아니라, 공고일 현재 신청자의 주민등록상 거주지역입니다. 같은 600만원이라도 제가 어디에 사느냐에 따라 청약 가능한 면적이 달라집니다.
표를 한 문장으로 풀면 이렇습니다. 예치금 600만원이면 서울·부산 거주자는 102㎡ 이하까지 청약할 수 있고, 광역시 거주자도 102㎡ 이하까지 가능합니다(135㎡를 노리면 700만원이 필요). 시·군 거주자는 500만원만 넘으면 모든 면적이 열립니다. 넣어 둔 돈은 같아도 사는 곳이 다르면 노릴 수 있는 집의 크기가 달라지는 겁니다.
세대분리와 공동명의 지분 — 주소만 옮긴다고 사라지지 않는다
"부모님과 세대만 분리하면 부모 집은 빠진다"는 생각은 절반만 맞습니다. 세대분리는 청약 자격을 자동으로 만들어 주는 장치가 아닙니다.
부모가 주택을 소유하고 있고 신청자와 같은 주민등록표에 있으면, 부모도 무주택 세대구성원(무주택 여부를 함께 판정받는 세대원) 판정 범위에 들어올 수 있습니다. 신청자가 부모와 분리했더라도 배우자가 부모와 같은 세대에 있으면, 분리배우자를 통해 부모가 다시 포함되기도 합니다. 부모가 신청자·배우자 양쪽에서 모두 분리돼 있어야 일반적으로 부모 주택이 제외될 수 있습니다.
여기에 하나 더, 공유지분(한 채를 여러 명이 나눠 가진 몫)이 있습니다. 부모와 공동명의로 집을 가지고 있다면 지분이 아무리 작아도(부모 99%, 나 1%여도) 원칙적으로 저는 주택을 소유한 것으로 봅니다. 주소를 분리해도 제 지분은 그대로 남습니다. 주택뿐 아니라 분양권 등의 공유지분도 마찬가지입니다.
다만 예외가 있습니다. 상속으로 취득한 공유지분은 사업주체로부터 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 이내에 처분하면 무주택으로 인정받을 수 있습니다. 소형·저가주택 요건에 해당해도 무주택으로 봅니다. 그래서 공동명의가 있다고 바로 결론 내지 말고, 취득원인(상속·증여·매매)·지분율·전용면적·공시가격·취득일·처분 여부를 함께 확인하시는 게 안전합니다.
만 60세 부모·분양권·오피스텔 — 자주 놓치는 세 갈래
여기서부터는 실무에서 특히 많이 놓치는 세 가지입니다.
첫째, 만 60세 이상 부모입니다. 만 60세 이상 직계존속이 주택이나 분양권을 소유하고 있어도, 민영주택 청약에서는 신청자를 무주택자로 인정하는 예외가 있습니다. 그런데 무주택 자격과 부양가족 점수는 별개입니다. 부모를 부양가족으로 넣어 점수(1인당 5점)를 받으려면 ① 신청자가 세대주이고 ② 부모가 최근 3년 이상 계속 신청자·배우자와 같은 주민등록표에 있어야 합니다. 게다가 부모·부모 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 원칙적으로 부모 두 분 모두 부양가족 점수에서 제외됩니다. 다만 부모가 소유한 주택이 소형·저가주택 같은 예외에 해당하면 인정 여지가 있으므로, 이 부분은 공고문과 청약홈에서 따로 확인하시는 게 좋습니다. 정리하면, 부모 집 때문에 무주택 자격은 유지되더라도 부모를 부양가족으로 올려 점수를 받는 건 원칙적으로 막힙니다 (출처: 찾기 쉬운 생활법령정보 — 무주택자 기준).
둘째, 분양권입니다. 분양권은 원칙적으로 주택 소유로 봅니다. 본인·배우자 명의는 물론 공유지분까지 확인해야 합니다. 처분해도 다음 날부터 이력이 사라지지 않고 '가장 최근 무주택이 된 날'부터 재계산합니다. 예외는 미분양분을 선착순으로 취득한 분양권, 소형·저가 요건 충족 등입니다.
셋째, 오피스텔입니다. 오피스텔은 세 층위를 반드시 나눠 봐야 합니다. ① 청약 주택판정에서는 건축물대장상 '업무시설'이면 주거용으로 살아도 원칙적으로 주택이 아닙니다(대장 용도 기준). ② 공공분양 자산심사에서는 오피스텔의 건물가액·토지가 심사 자산에 포함될 수 있습니다. ③ 취득세·양도세·종부세·대출 한도에서는 실사용·취득시점에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다. "오피스텔은 어떤 제도에서도 주택이 아니다"는 오해입니다.
가점제냐 추첨제냐 — 점수가 낮을 때의 길
가점이 낮다고 청약을 포기할 필요는 없습니다. 민영 일반공급은 가점제(점수 순으로 뽑는 방식)와 추첨제(무작위 추첨으로 뽑는 방식)로 물량을 나누고, 그 비율은 규제지역·면적에 따라 다릅니다.
표에서 보이듯 규제지역은 소형일수록 추첨 비중이 높습니다. 그리고 추첨제 물량은 무주택자에게 우선 배정됩니다(추첨 물량의 75%를 무주택자에게 먼저, 나머지와 유주택 낙첨분 25%). 그래서 가점이 낮은 무주택자라면 추첨 비중이 큰 소형이나 비규제지역을 노리는 전략이 유리할 수 있습니다. 다만 비규제지역·85㎡ 초과 세부 비율은 단지 공고문마다 달라질 수 있으니, 최종 비율은 반드시 입주자 모집공고문에서 확인하셔야 합니다.
마지막으로 재당첨 제한도 함께 기억해 두시면 좋습니다. 규제지역에서 당첨되면 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년 동안 재당첨이 제한될 수 있습니다.
결론 — 가점은 맨 마지막에 계산한다
지금까지의 흐름을 뒤집어 말하면, 청약 자격 판단에서 가점 계산은 맨 마지막 순서입니다. 54점이라는 숫자보다 먼저 확인할 게 이렇게 많습니다.
- 공급유형 — 국민주택인가 민영주택인가, 일반공급인가 특별공급인가.
- 규제지역 여부 — 투기과열지구·조정대상지역이면 세대주 요건과 가점 비중이 달라집니다.
- 세대주 요건 — 규제지역 민영은 공고일 현재 무주택 세대주여야 1순위입니다.
- 청약 세대범위 — 배우자는 주소를 나눠도 같은 세대, 부모는 세대 구성 따라.
- 본인·배우자 주택/분양권 이력 — 처분했어도 '가장 최근 무주택이 된 날'로 재계산.
- 통장 종류·전환일 — 청약저축 전환이면 민영 통장기간은 전환개설일부터.
- 지역·면적별 예치금 — 순위가 아니라 청약 가능 면적을 결정.
- (마지막) 가점 계산 — 위를 모두 통과한 뒤에야 의미가 있는 숫자.
자격이 없는 상태의 54점은 쓸 수 없는 숫자입니다. 그리고 하나 더 짚어야 할 게 있습니다. 청약을 신청할 때는 본인이 점수와 자격을 직접 입력하지만, 당첨 후에는 행정정보로 다시 검증합니다. 신청은 통과했는데 서류심사에서 부적격이 나는 구조가 여기서 나옵니다. 제도는 복잡한데 잘못 입력한 책임은 대부분 신청자에게 돌아가는 셈이라, 그만큼 사전 확인이 중요합니다.
그래서 마지막으로 정리하면 이렇습니다. 세대분리는 주소를 옮기는 기술이 아니라, 내 청약 세대의 범위를 정확히 확인하는 과정입니다. 오늘 할 일은 하나입니다. 청약홈에 접속해 내 통장 종류·전환일과 세대구성원부터 확인해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 내 명의 집이 없으면 무조건 무주택자인가요?
A. 아닙니다. 배우자의 과거 소유 이력, 공유지분, 분양권, 부모와의 세대 구성까지 함께 봅니다. 본인 명의만 없다고 무주택이 되는 건 아닙니다.
Q. 2009년부터 통장이 있으면 가점 17점인가요?
A. 통장 종류에 따라 다릅니다. 청약저축을 민영용으로 전환했다면 민영 통장기간은 전환개설일부터 계산돼 3점이 될 수도 있습니다. 종류와 전환일을 꼭 확인하세요.
Q. 예치금이 높으면 당첨 확률도 올라가나요?
A. 아닙니다. 예치금은 청약 가능한 면적만 정하고 가점에는 영향이 없습니다. 순위는 가점과 추첨으로 갈립니다.
Q. 부모님과 세대만 분리하면 부모 집은 빠지나요?
A. 신청자와 배우자 양쪽에서 부모가 분리돼야 일반적으로 제외됩니다. 배우자가 부모와 같은 세대면 다시 포함될 수 있습니다.
Q. 가점이 낮으면 청약을 포기해야 하나요?
A. 아닙니다. 추첨 물량은 무주택자에게 우선 배정되니, 추첨 비중이 큰 소형이나 비규제지역을 노리는 전략이 있습니다.
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※ 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산·법률 조언이 아닙니다. 본 내용은 2026년 7월 기준이며 정책·규제지역·자격 요건은 변경될 수 있으니, 청약 신청 전 청약홈(한국부동산원) 공식 안내와 해당 단지 입주자 모집공고문에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.