공공분양 뉴홈을 알아보는 분들 대부분이 "공공이니까 시세보다 싸겠지"에서 출발합니다. 그런데 제가 실무에서 세 유형의 공고문을 나란히 놓고 따져보면, 나눔형·선택형·일반형의 진짜 차이는 가격표가 아니었습니다. 계약 구조가 다릅니다. 얼마에 사느냐가 아니라, 그 집을 팔 때 오른 돈이 누구 것이고 못 살게 됐을 때 무슨 일이 벌어지는가가 유형마다 완전히 다릅니다. 이 글은 세 유형을 소개하는 글이 아니라, 읽고 나면 "나는 셋 중 뭘 넣어야 하는가"에 답이 나오도록 쓴 판정용 글입니다.
나눔형·선택형·일반형, 가격표가 아니라 계약 구조가 다릅니다
세 유형의 한 줄 정체부터 못 박겠습니다. 나눔형(법적 명칭 '이익공유형 분양주택')은 시세보다 싸게 사는 대신 나중에 오른 값의 일부를 공공에 내주는 맞교환입니다. 시세의 70% 이하로 분양받고, 팔 때 발생한 처분손익(감정가격에서 분양가격을 뺀 금액)의 70%를 내가, 30%를 공공이 가져갑니다. 여기서 중요한 건 반대 방향입니다. 값이 떨어졌을 때도 70:30으로 나눕니다. 손실의 30%를 공공이 흡수해 주기 때문에, 나눔형의 30%는 일방적으로 뜯기는 돈이 아니라 상승분 일부를 내주는 대신 하락 위험을 덜어내는 맞교환입니다.
선택형(법적 명칭 '6년 분양전환 공공임대주택')은 6년 뒤에 살지 말지를 고르는 권리입니다. 일단 6년을 임대로 살고, 그 뒤에 분양전환(임대로 살던 집의 소유권을 넘겨받는 것)을 할지 결정합니다. 분양전환가격은 국토교통부 공식 자료에 이렇게 적혀 있습니다. "분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 산술 평균한 금액으로 하되, 수분양자 부담 등을 고려하여 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 한다." 뒤쪽 단서가 핵심입니다. 6년 뒤 집값이 떨어지면 평균값이 아니라 떨어진 그 가격에 사거나, 아예 안 사면 그만입니다. (출처: 국토교통부 3기 신도시)
일반형은 우리가 아는 그 분양입니다. 시세 80% 수준에 사고, 소유권이 온전히 넘어오며, 오르든 내리든 100% 내 몫입니다.
여기서 환매라는 말에 겁먹는 분이 많습니다. 내가 산 집을 공공이 도로 사간다는 뜻인데, 팔고 싶을 때만 발동하는 조건입니다. 살고 있는 사람을 강제로 내보내는 제도가 아닙니다. 감정가격은 감정평가사가 매기는 값이라 실제 시세와 다르게, 대개는 더 낮게 나올 수 있다는 점도 미리 알아두셔야 합니다. 하나 더. 흔히 뭉뚱그리는데 나눔형 안에는 이익공유형 분양주택과 토지임대부 분양주택(이른바 반값아파트, 건물만 분양받고 토지임대료를 따로 냄) 두 갈래가 있습니다. 이 글의 나눔형은 전부 이익공유형 기준입니다. (출처: 마이홈포털)
나눔형 차익 70%는 5년을 채웠을 때만 생깁니다
이 글에서 딱 한 줄만 가져가신다면 이 문장입니다. "나눔형은 시세차익의 70%를 가져간다"는 말은 5년 거주의무를 완주했을 때만 발동하는 조건부 권리입니다.
근거부터 정리하겠습니다. 나눔형의 거주의무는 「공공주택 특별법」 제49조의 10(이익공유형 분양주택의 공급·처분 등)과 같은 법 시행령 제52조의 2에 있습니다. 시행령은 거주의무기간을 5년으로 못 박고 있습니다. 예전에는 이 부분을 주택법에서 준용해 왔지만, 2023년 10월 24일 공포·2024년 4월 25일 시행 개정으로 주택법을 준용하지 않고 공공주택 특별법이 직접 규정하도록 바뀌었습니다. 지금도 주택법 조문을 나눔형 근거로 적어 놓은 자료가 돌아다니는데, 그건 낡은 근거입니다.
그리고 이 조건은 등기부에 박혀 있습니다. 시행령은 공공주택사업자가 환매할 권리를 보류하고 있다는 사실과, 처분하려면 공공주택사업자에게 매입을 신청해야 한다는 내용을 등기에 부기등기(등기부에 덧붙여 적어두는 표기)로 공시하도록 하고 있습니다. 몰랐다는 말이 통하지 않는 구조입니다.
문제는 5년을 못 채우고 나갈 때입니다. 이때는 임의로 팔 수 없고 공공주택사업자에게 매입을 신청해야 합니다. 제가 실무에서 이 대목을 설명하면 다들 표정이 굳습니다. 분양가 4억인 집이 시세 6억이 됐어도, 오른 2억은 반영되지 않기 때문입니다. 실무상 조기 환매 시에 돌려받는 것은 납부한 입주금에 법정이자를 더하는 구조이며, 정확한 산식은 반드시 해당 단지 모집공고문에서 확인하셔야 합니다.
표현을 정확히 하겠습니다. 이걸 "수익이 0원"이라고 쓰면 틀립니다.
- ① 정확히는 "시세차익이 0원"입니다. 이자는 받습니다. 오른 만큼이 반영되지 않을 뿐입니다.
- ② 그렇다고 "본전은 건진다"도 아닙니다. 대출이자·취득 관련 비용·등기비용·유상옵션·이사비용까지 넣고 계산하면 실제 손익은 마이너스가 될 수 있습니다.
- ③ 거주의무를 위반하거나 거주 사실을 속이면 법령상 처벌 대상이 됩니다.
그럼 5년 동안 전세를 놓고 다른 데 살면 되지 않느냐는 질문이 반드시 나옵니다. 안 됩니다. 조문이 요구하는 건 실거주입니다. 세를 놓으면 본인이 거주하지 않으므로 거주의무를 이행하지 않은 것이 됩니다. 예외가 있긴 합니다. 근무·생업·취학·질병 치료를 위한 해외 체류 등 부득이한 사유가 있으면 그 기간은 계속 거주한 것으로 봅니다(시행령 제49조 제5항 준용, 공공주택사업자 확인 필요). 다만 성격을 오해하시면 안 됩니다. 이건 세를 놔도 된다는 허가가 아니라, 못 살게 된 사정을 봐주는 장치입니다.
고양창릉 실측 대조 — 나눔형 7억 vs 일반형 8.6억, 갈림길은 12.3억
여기서부터가 직접 계산입니다. 가상의 숫자를 쓰지 않아도 되는 희귀한 사례가 지금 나와 있습니다. 경기 고양창릉에서 S-3블록(나눔형 1,282가구)과 S-4블록(일반형 1,024가구)이 같은 지구·같은 시점에 동시 공고됐습니다. 2026년 7월 본청약 공고 기준 84㎡ 평균 분양가는 나눔형 약 7.0억, 일반형 약 8.6억입니다. 격차 1.6억.
10년 뒤 감정가별로 두들겨 보겠습니다. 나눔형 순이익은 (감정가−7.0억) ×70%, 일반형 순이익은 감정가−8.6억입니다. 아래는 전부 세전(稅前) 기준이며, 감정가가 매도가와 같다고 가정한 값입니다.
12억에서 나눔형이 아직 근소하게 앞서고, 13억에서 일반형이 뒤집습니다. 그 사이 어딘가에서 갈리는데, 정확히 계산하면 손익분기 감정가는 약 12.3억입니다. 나눔형 차익 70%와 일반형 차익 100%의 차이(감정가의 30%에서 2.1억을 뺀 값)가 초기 격차 1.6억을 따라잡는 지점입니다. 정리하면 이렇습니다. 10년 안에 이 84㎡가 12.3억을 넘지 않으면 나눔형이 유리합니다. "나눔형은 30% 뜯겨서 손해"라는 통념은 12.3억을 넘길 때만 참입니다.
하락 쪽 숫자도 그냥 넘기지 마십시오. 6억으로 떨어지면 나눔형 손실은 0.7억인데 일반형은 2.6억입니다. 나눔형은 애초에 1.6억 싸게 샀고, 손실의 30%를 공공이 떠안기 때문에 두 겹으로 막힙니다.
다만 이 계산에는 조건이 붙습니다. 첫째, 감정가가 시세대로 나온다는 전제입니다. 감정가는 통상 시세보다 낮게 나오고, 그만큼 나눔형 수익은 줄어듭니다. 둘째, 전부 세전입니다. 환매할 때 공공 귀속분 30%가 세금 계산에서 어떻게 처리되는지는 단지·시점에 따라 달라질 수 있으니 세무 전문가 확인이 필요합니다. 셋째, S-3와 S-4는 같은 지구지만 블록과 입지가 달라 완전한 동일조건 비교는 아닙니다.
전용 모기지, 한도는 지켰고 만기를 뺏겼습니다
나눔형이 매력적이었던 진짜 이유는 분양가만이 아니었습니다. 전용 모기지 때문이었습니다. 2022년 사전청약 안내 기준으로 한도 5억, 금리 연 1.9~3.0% 고정, 만기 최장 40년, LTV 최대 80%, DSR 미적용이었습니다. 여기서 LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이고, DSR은 내 소득에서 매년 갚아야 할 원리금이 차지하는 비율입니다. DSR이 적용되지 않는다는 건 소득이 적어도 대출 한도가 깎이지 않는다는 뜻이라, 무주택자 LTV가 조여진 지금 시장에서는 대단히 강력한 조건이었습니다. (출처: 대한민국 정책브리핑)
오해가 없도록 하나 짚고 가겠습니다. 전용 모기지는 나눔 형만의 특권이 아닙니다. 사전청약 안내 기준으로 일반형에도 한도 4억·금리 2.15~3.0%·만기 30년·LTV 70%·DSR 미적용 전용상품이 있었습니다. 즉 일반형이라고 해서 LTV가 조여진 일반 대출만 쓰는 게 아닙니다. 두 유형의 차이는 한도(5억 vs 4억)와 LTV(80% vs 70%), 그리고 만기입니다. 물론 이 조건들 역시 사전청약 안내 기준이라, 실제로 얼마를 어떤 조건으로 빌릴 수 있는지는 본청약 공고문을 봐야 확정됩니다. 선택형은 조금 다릅니다. 6년간은 임대로 사는 구조라 전용 모기지(5억·LTV 80%·DSR 미적용) 외에 임대기간 중 보증금의 80%를 연 1.7~2.6%로 빌리는 전세대출이 함께 안내됐습니다. 지금 당장 목돈이 부족한 분에게는 이 항목이 실제 결정 변수가 됩니다.
그런데 2026년 7월 고양창릉 본청약에서 실제로 일이 벌어졌습니다. 국토교통부는 사전청약자에 한해 한도 5억·LTV 80%·DSR 미적용은 유지한다고 밝혔습니다. 후퇴한 것은 다른 쪽입니다. 금리가 1.9~3.0% 고정에서 1.8~4.5%로 바뀌었고, 만기가 40년에서 30년으로 10년 줄었습니다. 세부 조건은 대출 신청 시점의 디딤돌대출(무주택 서민의 내 집 마련을 위한 정부 지원 주택담보대출) 요건을 적용한다는 것이 국토부 설명입니다.
만기 10년이 별것 아니게 들리십니까. 5억원을 40년 만기로 빌리면 월 원리금이 179만원인데, 30년으로 줄면 253만 3,000원이 됩니다. 월 74만 3,000원, 41.5% 증가입니다. (출처: 한국경제)
공고문 표기상 전용 상품 항목이 빠지고 디딤돌대출만 기재된 것은 사실이고, 그래서 "전용 대출이 증발했다"는 보도도 나왔습니다. 다만 국토부는 사전청약자에 한해 한도·LTV·DSR 유지를 확인했습니다. 본청약 이후 실제 실행 조건은 다시 확인하실 필요가 있습니다.
그래서 지금 청약을 알아보는 분이 가져갈 교훈은 하나입니다. 뉴홈의 혜택 조건은 사전청약 안내가 아니라 본청약 공고문이 최종입니다. 안내문의 대출·분양가는 확정이 아니라 추정이므로, 자금계획은 최악 기준으로 짜십시오. 앞 단원의 손익 계산도 마찬가지입니다. 전용 모기지의 이자 절감 효과를 나눔형의 장점으로 얹으려면, 그 조건이 본청약 공고문에 그대로 살아 있는지 확인한 다음에여야 합니다.
하나만 골라야 하나 — 당첨자 발표일부터 대조하십시오
판정표를 돌리기 전에 확인할 게 하나 있습니다. "셋 중 하나만 골라야 한다"는 전제가 항상 참은 아닙니다.
일반 원칙은 이렇습니다. 당첨자 발표일이 서로 다른 단지라면 중복 청약이 가능합니다. 나눔형과 일반형이 발표일이 다른 별개 단지로 나온다면 굳이 하나만 고를 이유가 없습니다. 반대로 당첨자 발표일이 같은 단지에 중복 청약을 넣고 당첨되면 모두 부적격 처리됩니다.
다만 이 규칙은 일반 원칙으로만 받아들이시고, 반드시 해당 모집공고문의 당첨자 발표일과 중복청약 규정을 직접 대조하십시오. 단지마다 다를 수 있고, 규정은 갱신됩니다. 참고로 앞서 본 고양창릉 S-3(나눔형)와 S-4(일반형)는 8월 18~19일 동시 발표 예정입니다. 이 경우는 진짜로 택일입니다. 그래서 아래 판정표가 필요합니다.
재당첨 제한이나 당첨을 포기했을 때의 제한 기간도 궁금하실 텐데, 이 부분은 제가 공식 출처로 확정하지 못했습니다. 확인되지 않은 숫자를 적는 건 이 주제에서 사고가 되기 때문에, 해당 공고문과 청약 담당 기관 안내로 직접 확인하시라고만 말씀드리겠습니다.
그래서 나는 뭘 넣어야 하나
자격부터 걸러야 합니다. 여기서 막히면 나머지는 의미가 없습니다. 우선 세 유형 모두 무주택세대구성원이어야 합니다(청년 특별공급은 무주택자 기준). 청약통장도 가입 6개월 이상·6회 이상 납입이 기본이고, 생애최초 특별공급은 가입 1년 경과·12회 이상 납입·선납 포함 600만원 이상으로 문턱이 한 단계 높습니다. 이 둘 중 하나라도 안 되면 세 유형 전부 불가입니다.
자산은 체계가 갈립니다. 나눔형·선택형은 총 자산 3억 6,200만원 이하라는 통합 기준을 쓰고(청년 특별공급은 본인 2억 7,600만원·부모 10억 3,500만원), 일반형은 부동산 2억 1,550만원 + 자동차 4,542만원이라는 분리 기준을 씁니다. 기준 체계 자체가 다릅니다. 소득은 공급유형별로 도시근로자 월평균소득의 100~140% 이하입니다. 이 기준선은 매년 갱신되므로 반드시 모집공고문 기준으로 확인하셔야 합니다. (출처: 마이홈포털) 무주택 요건이 헷갈리신다면 청약 무주택 기준 정리 글을 먼저 보고 오시는 편이 빠릅니다.
자격을 통과했다면, 이제 본인이 답을 아는 변수로 판정합니다. 시장이 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다. 그걸 축으로 삼는 조언은 조언이 아닙니다. 축은 거주 확정 연수입니다.
마지막 확인은 숫자 하나입니다. "10년 안에 이 집이 12.3억을 넘길 것 같은가?" 넘긴다고 보시면 일반형입니다. 단, 초기에 1.6억을 더 낼 수 있어야 합니다. 아니거나 모르겠다면 나눔형이 합리적입니다. 모르겠다는 답이 곧 하방을 막아주는 쪽을 고를 이유입니다.
선택형에 대해선 오해를 하나 풀어드리겠습니다. "6년 뒤 분양가를 모르니 위험하다"라고 보는 분들이 많은데, 상한 조항이 있어서 하락장에서는 오히려 안전합니다. 선택형의 진짜 비용은 하락 위험이 아니라 '6년치 상승분의 절반'입니다. 오르면 오른 만큼의 절반을 내가 더 내야 합니다. 그리고 그 6년 뒤 감정가가 얼마로 나올지가 실제로 분쟁이 됩니다. 화성동탄2 C14블록에서는 입주 시 감정가가 사전청약 당시 추정가보다 2,700만~3,400만원 오르면서 당첨자들이 반발했습니다. 선택형은 싸게 사는 권리가 아니라 가격을 나중에 아는 권리라고 이해하시는 편이 정확합니다.
참고로 나눔형은 5년 거주의무 이후 개인 간 거래 허용, 입주 10년 이후 차익의 30%를 미리 정산하면 이후엔 나누지 않는 방안이 2024년 6월 국토부 발표로 추진된 바 있습니다. 다만 시행 여부·시행일·소급 적용 여부는 확정된 것으로 보기 어렵습니다. 이 내용을 전제로 자금계획을 짜지는 마시고, 모집공고문에서 반드시 확인하십시오. 분양가상한제(정부가 택지비·건축비를 기준으로 분양가의 최고 한도를 정해두는 제도)가 적용됐다고 무조건 싼 것도 아니라는 점은 남양주 진접 총비용 글에서 따로 계산해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 나눔형은 무조건 LH가 도로 사가나요?
A. 팔 때만 발동합니다. 계속 거주하시면 아무 일도 일어나지 않습니다. 다만 팔기로 결정하면 임의 매도가 아니라 공공주택사업자에 매입을 신청해야 하고, 이 내용이 등기에 부기등기로 표기돼 있습니다.
Q. 나눔형 받고 5년 안에 전세 놓으면 안 되나요?
A. 조문이 요구하는 건 실거주라, 세를 놓으면 거주의무를 이행하지 않은 것이 됩니다. 근무·생업·취학·질병 치료를 위한 해외 체류 등 부득이한 사유는 예외로 인정되지만 공공주택사업자 확인을 받아야 하고, 세를 놔도 된다는 허가가 아닙니다.
Q. 세 유형에 다 넣어볼 수는 없나요?
A. 당첨자 발표일이 다르면 중복 청약이 가능하다는 것이 일반 원칙입니다. 같은 날 발표되는 단지에 중복으로 넣고 당첨되면 모두 부적격이 되니, 공고문의 발표일을 반드시 직접 대조하십시오.
Q. 나눔형은 왜 5년이고 일반형은 3년인가요?
A. 거주의무기간이 분양가와 시세의 차이로 정해지기 때문입니다. 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년입니다. 시세 70%인 나눔형이 5년, 80% 수준인 일반형이 3년이 되는 이유입니다.
Q. 나눔형 감정가는 시세대로 나오나요?
A. 감정가는 감정평가사가 산정하는 값이라 실제 시세와 다를 수 있고, 통상 시세보다 낮게 나옵니다. 감정가가 낮아지면 나눔형 수익도 그만큼 줄어드니, 손익 계산은 감정가를 시세보다 보수적으로 잡고 하시는 편이 안전합니다.
세 유형을 다시 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 나눔형은 5년을 사는 대가로 싸게 사는 것이고, 선택형은 6년 뒤로 결정을 미루는 대가로 상승분 절반을 내는 것이며, 일반형은 돈을 더 내고 자유를 사는 것입니다. 오늘 하실 일은 딱 두 가지입니다. 첫째, 관심 단지 모집공고문에서 당첨자 발표일과 대출 조건을 직접 확인하십시오. 둘째, 내가 그 집에서 5년을 확실히 살 수 있는지를 스스로 답해 보십시오. 이 두 답이 나오면 세 유형 중 어디에 넣을지는 거의 자동으로 정해집니다.
함께 보면 좋은 글
※ 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산·금융·법률·세무 조언이 아닙니다. 본 내용은 2026년 7월 기준이며 정책·금리·자격 기준·세금 처리는 변경될 수 있고, 모든 손익 계산은 세전 기준입니다. 결정 전 국토교통부·마이홈포털·LH 공식 안내와 해당 단지 모집공고문에서 최신 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.