입주예정일이 지났는데 아직 들어가지 못하고 있다면, 사업주체는 늦어진 기간만큼 계약자에게 돈을 물어야 합니다. 인심 쓰듯 주는 혜택이 아니라 규정된 의무입니다. 결론부터 정리하겠습니다.
먼저 답부터
- 근거 — 주택공급에 관한 규칙 제61조 제2항. "지급하거나 주택잔금에서 공제하여야 한다"고 적힌 의무 조항입니다.
- 금액 — 분양가 6억 원, 입주예정일까지 4억 2,000만 원을 냈고 90일 지연이면 약 777만 원(연 7.5% 가정 예시).
- 이율 — 열쇠는 검색 결과가 아니라 분양계약서 제5조 「할인료, 연체료 및 지체보상금」 제2항의 빈칸 숫자입니다.
- 받는 방식 — 현금이 입금되는 것이 아니라 잔금 고지서 금액이 줄어드는 형태로 옵니다.
다만 실무에서 계약자를 가장 불리하게 만드는 것은 금액이 아니라 정보의 차이였습니다. 현장과 사업주체는 공정률과 검사 준비 상황을 이미 아는데, 계약자는 안내 문자를 받기 전까지 알 길이 없습니다. 제가 분양과 입주 업무를 하면서 가장 답답하게 느낀 지점이 여기였습니다. 보금자리 Lab에서 계산식과 판결, 현장 절차를 함께 놓고 정리했습니다.
입주가 밀리면 시행사가 물어야 합니다, 예외는 좁습니다
주택공급에 관한 규칙 제61조 제2항은 사업주체가 입주예정일 내에 입주를 시키지 못하면 "실입주개시일 이전에 납부한 입주금"에 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 공제하여야 한다고 정합니다. (출처: 국가법령정보센터)
용어부터 풀겠습니다. 사업주체는 분양을 시행하는 쪽으로, 대개 시행사이고 재건축·재개발이면 조합입니다. 지체상금(계약서에는 지체보상금으로 적히는 경우가 많습니다)은 늦어진 기간만큼 사업주체가 계약자에게 물어주는 돈입니다. 입주금은 계약금·중도금처럼 입주 전까지 낸 분양대금이고, 실입주개시일은 실제로 입주가 시작된 날입니다.
계산 구조는 세 곳이 거의 같습니다. 공정거래위원회 소비자분쟁해결기준(2024년 12월 27일 개정본)은 "지체상금액 = (계약금 + 중도금) × 연체이율 × 입주지연일수 / 365"라고 적었고, 아파트표준공급계약서(표준약관 제10001호, 2023년 12월 6일) 제5조 제4항도 "이미 납부한 대금"에 제2항의 연체요율을 적용해 지급하거나 잔여대금에서 공제한다고 정합니다.
다만 이 고시가 계약서를 이기지는 않습니다. 소비자기본법 제16조 제3항이 소비자분쟁해결기준을 별도의 의사표시가 없는 경우에 한하여 적용되는 합의·권고 기준으로 두었기 때문에, 계약서에 정해진 것이 있으면 계약서가 먼저입니다.
면책 범위는 생각보다 좁습니다. 표준계약서 제5조 제5항은 천재지변, 또는 사업주체의 잘못이 아닌 행정명령 등 불가항력적인 사유까지만 면책으로 둡니다. 그런데 2026년 실제 입주자모집공고문에는 문화재 출토·암반 발견·민원·노동조합 파업·전염병까지 훨씬 넓게 나열돼 있습니다.
그 초과분이 그대로 유효한지는 다른 문제입니다. 대법원은 사업자가 불가항력으로 책임을 면하려면 원인이 사업자의 지배 영역 밖에서 생겼고 통상의 수단을 다했어도 막을 수 없었어야 한다고 봤고(2005다59475), 시공사 부도와 공사 중단은 불가항력으로 보지 않았습니다. 공고문에 적혀 있다고 자동으로 못 받는 것은 아닙니다.
⚠️ 지금 입주일 변경 동의서를 받으셨다면
일정 확인서와 청구권 포기는 다른 문서입니다. 변경에 동의하는 서류에 포괄적 면책이나 지체상금 포기 문구가 들어 있다면 단순한 일정 확인서가 아닙니다. 서명 전에 문구를 끝까지 읽으시고, 포기 문구가 있으면 서명을 미루고 상담부터 받으시기 바랍니다.
이율은 검색이 아니라 계약서 제5조 빈칸에 있습니다
가장 많이 틀리는 지점이 이율입니다. 검색해서 나오는 "보통 연 15%"를 그대로 대입하면 두 배로 틀립니다. 정답은 분양계약서에서 「할인료, 연체료 및 지체보상금」이라는 제목의 조를 찾아, 제2항의 「연체이자율 연 ( )%」 빈칸 숫자를 읽는 것입니다. 표준계약서에서는 제5조이고 오래된 계약서는 제3조인 사례도 있는데, 조 번호는 달라도 제목은 거의 같습니다.
빈칸이 어떻게 채워지는지도 조문에 있습니다. 표준계약서 제5조 제2항은 공급계약 체결 당시 한국은행이 발표한 예금은행 가중평균 여신금리(가계대출, 신규취급액 기준)에 연체가산이자율을 합산하도록 합니다. 가중평균 여신금리란 은행들이 실제로 내준 대출 금리를 금액 비중으로 평균 낸 값으로, 한국은행이 매월 「금융기관 가중평균금리」로 발표합니다.
주의할 것은 조문이 가산이자율의 상한만 정해 두었다는 점입니다(대부업법 시행령상 3% p). 상한이지 표준이 아닙니다. 가산이 연 1%인 계약이면 합산 요율은 5.5%가 됩니다. 이 글에서 쓰는 연 7.5%도 2026년 6월 가중평균 여신금리 연 4.50%(한국은행 2026년 6월 금융기관 가중평균금리)에 가산을 상한까지 채웠다고 가정한 값이라, 실제 계약서 숫자는 이보다 낮을 수 있습니다. 게다가 제5조 제3항은 이 요율을 계약 체결 시점의 금리로 고정합니다. "지금 금리로 계산하면 얼마"라는 접근 자체가 어긋나는 이유입니다.
옛날 계약일수록 요율이 높습니다. 위 두 숫자는 "일반적인 요율"이 아니라 그 사건의 약정 요율일 뿐입니다. 표준약관은 강제가 아니라 권장사항이니, 이 조항이 계약서에 그대로 들어가 있는지도 확인해야 합니다.
6억 원 계약으로 직접 계산해 봤습니다
숫자를 넣어 보겠습니다. 확정 금액이 아니라 구조를 보여주기 위한 예시입니다. 분양가 6억 원, 입주예정일까지 납부한 입주금 4억 2,000만 원, 공급잔금 1억 8,000만 원으로 두고 지연일수와 이율만 바꿨습니다.
※ 표의 90일은 대략 3개월에 해당하는 구간입니다. 지연이 이 지점을 넘어가면 글 뒤쪽에서 언급하는 다른 선택지가 함께 열립니다.
여기서 봐야 할 것은 금액이 아니라 가로줄의 격차입니다. 같은 90일인데 777만 원과 1,553만 원, 정확히 두 배가 벌어집니다. 계약서 빈칸의 숫자 하나가 만든 차이입니다.
본인 숫자로 두들기려면 세 줄이면 됩니다. ① 입주예정일까지 낸 입주금을 적습니다(예: 4억 2,000만 원). ② 계약서 제5조 제2항의 연체이자율을 곱합니다(예: 연 7.5% → 3,150만 원). ③ 지연일수를 곱하고 365로 나눕니다(예: 90일 → 3,150만 원 × 90 ÷ 365 = 약 777만 원). 계약금이 기준금액에 들어가는지는 계약서에 따라 갈립니다.
이 산식이 실제 결정문과 맞는지도 확인해 봤습니다. 한국소비자원 조정 사례 11672는 온돌마루 색상이 견본과 달라 재시공하느라 입주가 11일 늦어진 서울 성동구 아파트 사건인데, 352,800,000원 × 12.19% × 11일 ÷ 365 = 1,296,080원이고 사례 원문의 청구액도 1,296,080원, 결정액은 1,296,000원입니다. 원 단위까지 맞습니다. (출처: 소비자24 분쟁조정 사례)
다만 계산기 금액이 그대로 들어오지는 않습니다. 지체상금 약정은 민법상 손해배상액의 예정, 즉 얼마를 물어줄지 미리 정해둔 금액이라 법원이 과다하다고 보면 깎습니다. 울산의 한 아파트 사건에서 법원은 20%를 감액했고, 판결문에 계산식이 그대로 찍혀 있습니다.
301,600,000원 × 0.15 × 640일 ÷ 365 × 0.8 = 63,459,945원
(서울고등법원 2022. 5. 12. 선고 2021나 2000945 판결, 대법원 2022. 9. 16. 선고 2022다 245686으로 확정)
감액 사유는 두 가지, 시행사가 중도금 대출이자를 대납해 계약자가 금융상 이익을 얻은 점과 계약자 요구로 상향시공을 해 공사가 늦어진 점이었습니다. 중도금 일정을 미뤄주고 이자를 대납해 주는 것은 배려이면서, 동시에 감액 재료가 쌓이는 일이기도 합니다.
며칠부터 며칠까지, 그리고 어떤 돈에 붙나
지연일 수는 달력 날짜를 그냥 빼는 것이 아닙니다. 기산(며칠부터 세는지)은 입주예정일 다음 날, 종기(며칠까지 세는지)는 사업주체가 지정한 입주지정기간("이 기간 안에 잔금을 내고 들어오라"라고 정해주는 기간)이 시작되기 전날입니다. 승인 용어도 정리하면, 정식 절차가 사용검사(사용승인)이고 일부가 남았어도 살 수 있는 상태면 먼저 내주는 것이 임시사용승인입니다. 위 울산 아파트 사건에서 법원은 임시사용승인을 받고 입주지정기간을 통지한 것을 사업주체가 할 일을 한 것으로 봤습니다.
다만 모든 경우에 통하는 규칙은 아닙니다. 규칙 제61조 제2항의 문언은 실입주개시일입니다. 사용승인이 났어도 입주증 발급이나 열쇠 불출이 안 돼 실제로 못 들어간 기간이 있었다면 따로 확인해야 합니다. 현장에서도 승인일과 열쇠 불출일이 며칠에서 몇 주씩 벌어집니다. 사용승인 문자만 받고 계산을 그날로 끊어 버리면 손해를 보는 지점입니다.
입주지정기간에는 한 가지가 더 붙습니다. 규칙 제60조의 2 제2항은 이 기간을 60일 이상(500호 또는 500세대 미만은 45일 이상)으로 정하게 하고, 표준계약서 제5조 제1항 단서는 입주지정 최초일부터 종료일까지 할인료·연체료 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 입주가 밀린 뒤 계약자에게 최소 두 달의 잔금 준비 시간이 확보되고, 그 사이에는 연체료가 붙지 않는다는 뜻입니다.
입주예정일이 "2026년 7월"처럼 연과 월만 적혀 있다면 법원은 "연도와 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 달의 말일에 기한이 도래한다"라고 봤습니다. 그 달 말일이 기준입니다.
"입주예정일은 공정에 따라 변경될 수 있으며 추후 통보합니다"라는 문구도 마찬가지입니다. 위 항소심은 그 문구를 잘못이 사업주체에게 없는 사유로 입주예정일을 변경할 때 통지할 수 있다는 취지일 뿐이라고 봤고, "지체상금이 발생하는 시점을 미룰 수 있다"는 뜻으로 넓혀 해석하기는 어렵다고 판단했습니다. 사업주체만 기산점을 옮길 권한을 갖고 계약자만 날짜에 묶이는 불합리가 생긴다는 이유였습니다.
조항을 무효로 만든 것이 아니라 해석 범위를 좁힌 것이라, 확정된 판결이어도 계약서 문구가 다른 사건에 그대로 옮겨 붙는다는 보장은 없습니다. 여기에 규칙 제60조의 2를 겹치면 선명해집니다. 새 입주일을 적법하게 통보하더라도 지체상금이 쌓이기 시작하는 시점은 최초 입주예정일에 그대로 남습니다.
기준금액은 단정하기 어렵습니다. 규칙은 "실입주개시일 이전에 납부한 입주금", 고시는 "(계약금 + 중도금)", 표준계약서는 "이미 납부한 대금"으로 서로 다르고, 대법원은 계약금을 빼는 조항도 무효는 아니라고 봤습니다(97다 37852). 반면 발코니 확장대금과 유상옵션 대금은 별도 계약이라 산정 대상이 아니라고 위 항소심이 판단했습니다. 현장에서도 발코니 확장비·유상옵션·중도금 대출 상환액·관리비 예치금은 공급잔금과 별도 계정으로 관리하는데, 실무가 판결과 같은 방향입니다.
중도금이 밀려 있으면 못 받는 것 아니냐는 오해도 잦습니다. 대법원은 지체상금 약정과 연체료 약정이 따로 있는 계약이면 동시이행 항변권(상대가 의무를 안 지키면 나도 안 지켜도 된다는 권리)을 서로 포기한 특약으로 보고, 늦게 낸 중도금은 완납일부터 지체상금이 붙는다고 했습니다(97다 37852). 위 항소심도 이를 인용해 잔금 납입 지연을 이유로 지급을 거절할 수 없다고 못 박았습니다. 빨리 완납할수록 유리합니다.
여기까지가 지체상금입니다. 지연이 3개월(달력 기준이라 90~92일 사이입니다)을 넘기면 자릿수가 다른 선택지가 하나 더 열립니다. 표준계약서는 3개월 초과 지연 시 계약자가 계약을 해제할 수 있고, 사업주체가 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하도록 정해 두었습니다. 6억 원이면 6,000만 원인데, 지체상금으로 그 금액을 채우려면 앞의 조건에서 약 695일이 걸립니다. 다만 잘못이 사업주체 쪽에 있어야 한다는 요건이 붙고 회수 위험도 따로 봐야 해서, 이 축은 별도 글에서 다루겠습니다.
현장은 언제부터 알고 있었고, 통보는 왜 늦을까
입주가 늦어진다고 하면 계약자들은 대개 세대 내부 공사가 덜 끝났다고 생각합니다. 제가 현장에서 본 막판 일정을 잡아먹는 것은 대부분 눈에 잘 안 보이는 쪽이었습니다. 소방시설 완공검사와 전기·정보통신 사용 전 검사, 승강기 검사가 남아 있고, 조경과 도로 정리 같은 외부 공사가 사용검사 조건을 못 채우기도 합니다. 여기에 준공도서, 감리보고서(공사가 설계대로 가는지 감독하는 회사가 정기적으로 쓰는 보고서), 승인조건 이행자료, 검사필증까지 취합해야 하는데, 한 기관에서 보완 요구가 나오면 며칠로 잡았던 일정이 몇 주씩 밀립니다.
그래서 지연은 예정일 직전에 갑자기 생기지 않습니다. 훨씬 전부터 신호가 보입니다.
- 감리보고서에 계획공정률 대비 실제공정률 부족이 반복해서 기록되는 경우
- 만회대책을 제출했는데도 다음 달에 격차가 줄지 않는 경우
- 소방·전기·승강기 같은 선행검사 일정이 입주예정일과 겹치는 경우
- 사용검사 신청 서류와 사업승인 조건 이행자료가 갖춰지지 않은 경우
- 입주지원센터 운영, 입주증 발급, 열쇠 불출 일정을 확정하지 못하는 경우
첫 줄이 실제로 법정에서 쓰였습니다. 같은 단지를 둘러싼 다른 사건(서울중앙지방법원 2021 가합 526956)에서 법원은 입주예정일 무렵 감리보고서에 "계획 실시공정 대비 95.07%로 매우 부진"이라고 기재돼 있던 점을 들어 시행사의 면책 주장을 물리쳤습니다. 현장 사진은 보는 사람마다 다르게 읽히지만, 감리보고서에는 예정공정률과 실제공정률, 부진 원인, 만회대책이 날짜별로 남습니다.
같은 사건에서 하나 더 눈여겨볼 대목이 있습니다. 시행사는 "수분양자들의 집단행동 때문에 사용승인이 늦어졌다"라고 항변했지만, 법원은 공사현장을 점거해 실질적으로 중단시킨 것이 아니고 사용승인 절차를 직접 방해한 객관적 자료도 없다며 받아들이지 않았습니다. 실제 소송도 12명, 22명, 153명, 286명처럼 다수가 함께 낸 형태가 많은데, 단지에서 함께 움직인 것 자체가 청구를 깎는 재료로 쓰이지는 않았다는 뜻입니다.
통보가 늦는 이유는 구조적입니다. 현장과 감리단이 지연을 보고하면 시공사 본사, 시행사 또는 조합, 신탁사, 대주단, 법무 검토를 거쳐야 대외 안내문이 확정됩니다. 하지만 계약자에게는 그 기다림 자체가 손해입니다. 전세 만기, 이사 날짜, 자녀 전학, 잔금대출 실행이 전부 입주예정일에 묶여 있기 때문입니다.
제도가 이 공백을 메워주지도 않습니다. 규칙 제60조의 2 제1항은 실제 입주가 가능한 날부터 2개월 전에 입주예정월을, 1개월 전에 실제 입주가 가능한 날을 통보하도록 정하는데, 두 기준점이 모두 "실제 입주가 가능한 날"입니다. 새 입주일이 확정돼야 통보 시계가 돌기 시작한다는 뜻이고, 당초 예정일을 못 지킨다는 사실 자체를 즉시 알리라는 의무는 조문 어디에도 없습니다. 저는 이 부분이 계약자에게 불리하다고 봅니다. 공정률 격차가 일정 수준을 넘으면 지연기간이 확정되지 않았더라도 위험부터 알리도록 보완될 필요가 있습니다.
시장 흐름도 이 문제를 키우는 쪽입니다. 국토교통부 2026년 6월 주택통계를 보면 2026년 상반기 착공은 14.4% 늘었는데 준공은 103,735 가구로 49.5% 줄었습니다. 짓기 시작한 현장은 늘었는데 끝내는 현장은 반토막입니다.
잔금에서 어떻게 빠지나, 정산서에 이름이 적혀야 합니다
지체상금은 현금으로 입금되는 경우가 드뭅니다. 규칙도 고시도 표준계약서도 "지급하거나 잔여대금에서 공제한다"로 두 갈래를 두는데 실무는 거의 후자입니다. 계약자가 만나는 결과물은 잔금 고지서에서 금액이 줄어든 정산서 한 줄입니다.
현장에서 잔금 공제는 대체로 이 순서로 돌아갑니다.
- 세대별 납부원장에서 계약금·중도금의 납부액과 실제 납부일을 확인한다
- 당초 입주예정일과 실입주개시일을 확정한다
- 계약서상 연체료율과 사업주체 책임에서 빠지는 기간을 검토한다
- 세대별 지체상금 산출내역서를 작성한다
- 입주정산서에 지체상금을 마이너스 항목으로 반영한다
- 공제 후 잔금을 납부하고, 완납 처리 뒤 입주증이 발급된다
앞 세 단계는 사업주체 내부에서 도는 일이고, 계약자가 눈으로 확인할 것은 4~6번입니다. 앞의 6억 원 예시를 정산서로 옮기면 이렇게 찍힙니다(90일 지연, 연 7.5% 가정).
공급잔금 1억 8,000만 원을 다 내는 것이 아니라 지체상금 약 777만 원을 뺀 1억 7,223만 원을 내는 구조입니다. 앞서 말씀드린 대로 발코니 확장비 잔금, 유상옵션 대금, 관리비 예치금은 별도 계정이라 자동으로 함께 공제되지는 않습니다.
제가 실무에서 가장 중요하게 보는 것은 정산서의 항목명입니다. 지체상금을 "기타 할인", "입주지원금", "특별지원금"처럼 뭉뚱그려 적으면, 법적으로 발생한 지체상금인지 사업주체가 임의로 준 혜택인지 나중에 구분할 수 없게 됩니다. "입주지체상금", "입주지연 지체보상금", "입주지연에 따른 잔금 공제액"처럼 이름이 명확해야 합니다.
별도 산출내역서에는 최초 입주예정일, 실입주개시일, 산정기간, 지연일수, 산정대상 입주금, 계약서상 적용 연체료율, 제외기간, 최종 지체상금, 잔여대금 공제금액이 들어가야 합니다. 서류 이름은 사업장마다 다른데 실제로는 입주금 정산내역서·잔금납부안내서·지체보상금 산출내역서·지체상금 공제 확인서·상계 확인서·세대별 입주정산서 중 하나로 나옵니다. 이름을 알아야 요구할 수 있습니다.
주의할 점도 있습니다. 협의 없이 계약자가 직접 계산한 금액을 잔금에서 빼고 납부하면 사업주체가 잔금 미납이나 연체로 처리할 수 있습니다. 다툼이 있다면 계산내역과 상계(서로 주고받을 돈을 맞물려 빼는 것) 의사를 서면으로 제출해 입주정산서에 반영되도록 하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 이사비나 월세 같은 실제 손해는 따로 못 받나요?
A. 지체상금 약정은 민법상 손해배상액의 예정으로 봅니다. 얼마를 물어줄지 미리 정해둔 이상 그 금액을 넘는 실제 손해를 따로 청구하기는 원칙적으로 어렵습니다. 별도 특약이 있는지는 계약서로 확인하시기 바랍니다.
Q. 잔금을 다 내고 입주하면 청구권이 사라지나요?
A. 완납했다는 사실만으로 사라지지는 않습니다. 잔금을 모두 내고 입주한 뒤 청구해 인정된 사건이 있습니다. 다만 권리포기 문구가 든 합의서에 서명하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
Q. 중도금이 밀려 있어도 지체상금을 받나요?
A. 밀린 중도금은 완납일부터 붙습니다. 지체상금과 연체료를 따로 약정한 계약이면 잔금 지연을 이유로 지급을 거절할 수 없다고 본 판결이 있어, 빨리 완납할수록 유리합니다.
Q. 공사한 건 시공사인데 누구에게 청구하나요?
A. 규칙 제61조가 의무를 지우는 상대는 계약 상대방인 사업주체입니다. 시행사나 조합이 먼저 정산하고 시공사와는 공사계약으로 따로 정리합니다. 신탁 방식으로 분양했다면 책임을 누가 지는지 계약서 특약을 확인하시기 바랍니다.
Q. 지체상금 청구는 언제까지 할 수 있나요?
A. 5년(상법)과 10년(민법) 견해가 갈리고, 아파트 지체상금의 시효를 못 박은 판례는 확인되지 않았습니다. 미루지 말고 입주 정산 시점에 정리하는 편이 안전합니다.
정리하며
입주 지연 보상의 본질은 "보상해 드리겠습니다"라는 안내문에 있지 않습니다. 어떤 금액에, 어느 기간에, 어떤 요율을 적용해 계산했고 그 금액이 잔금에서 실제로 공제됐는지를 확인하는 데 있습니다. 확인할 시점은 세 번입니다.
① 오늘
분양계약서 제5조 제2항의 연체이자율 빈칸을 확인하고, 최초 공급계약서와 최초 입주예정일이 적힌 서류를 따로 보관합니다.
② 입주지연 안내문을 받은 날
안내문·문자·공지문 원본을 남기고, 변경 동의서에 지체상금 포기 문구가 있는지 읽은 뒤 서명합니다. 감리보고서와 공정자료를 요구해 둡니다.
③ 정산 때
정산서 항목이 "입주지체상금"으로 적혔는지, 산출내역서에 산정기간·지연일 수·대상 입주금·적용 요율이 있는지 확인합니다. 다툼이 있으면 계산내역과 상계 의사를 서면으로 냅니다.
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※ 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 법률 자문이나 전문적인 부동산 조언이 아닙니다. 본문의 금액은 계산 구조를 보여주기 위한 예시이고, 실제 이율·기준금액·면책 범위는 개별 분양계약서가 우선합니다. 실제로 청구나 계약 해제를 진행하기 전에는 변호사 상담을 권합니다. 본 내용은 2026년 8월 기준이며 법령·고시·표준약관은 변경될 수 있으니, 결정 전 국가법령정보센터와 본인의 분양계약서 조항에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.